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美大城市房价稳 国际买家贷款置业

美大城市房价稳 国际买家贷款置业
2013年4月18日 arcfe

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时间: 2013-4-18 10:19 | 来源: Worldjournal

在华人移民集中的都会城市,近来向跨国银行和当地社区银行谘询房屋贷款的「外国人」特别多,如果从报税角度来定义这些外国人,他们一年中超过6个月不在美国,而且收入为海外所得,不少是40岁左右、从事科技业或投资业的精英。今年初开始,美国大部分地区房市复活,屡创涨幅高峰,待成交屋及新屋销售成绩亮眼,在新一波房价涨潮中,海外买家势头更劲,不逊以往。

投资保值风险低

国际买家血拼房产常有一掷千金的豪举,Douglas Elliman资深副总裁张惠雯(Polly Chang)分析说,美国房贷利率曾经历「7」时代,而当时其他国家则低得多,因此许多国际买家在原居国贷款(多数并非房贷),再来美直接付现。随着亚洲与欧洲贷款利率上扬,美国联准会却压低利率,有些外国买家转攻跨国贷款。

在纽约置产的投资回报率其实并不高,远不如有些亚洲地区能达到20%至30%,为什麽国际买家前仆后继奔向纽约?张惠雯指出,纽约是背靠华尔街的经济重镇,房价涨幅不见得大,但是比较稳——保值,没有朝不保夕的担忧.

曾有白手起家的年轻新富坦陈投资致富经:「实在话,要赚钱我不来纽约,在这儿买的不是房子,是一隻安稳的长线股,我不会把钱放在同一个地点,而是散在世界各地,最理想的是在加州、纽约各有一户;香港、台湾、大陆几户;欧洲、南美也有。」一边垮了,另一边还稳得住。

不过,外籍人士(foreign national)贷款,头期款至少需40%至60%,且贷款利率一般比本地人高出0.25%至0.375%,如果本地人利率是3%至4%,外国人则是3.5%至5%,此外,还得考虑房贷税的成本。目前提供外籍人士在美贷款购房服务的银行包括花旗和汇丰等跨国银行,跨国银行借助支行遍布全球的区位优势,帮助非美籍人士用原居国资产申请房贷。

跨国贷款条件严

花旗银行为海外买家提供的贷款分为两类——大额贷款(jumbo loan)和一般贷款,大额贷款是花旗银行自己管理的组合贷款(portfolio loan),只贷给与花旗银行有一年以上业务往来的买家,并要求过户后在帐户内存入10万元;一般贷款则卖给房利美,但要求买家过户后在美开设银行帐户,用于还贷,并存款5万元。

花旗银行房贷专员陈波(Bo Chen)说,许多海外买家没有使用信用卡的习惯,因此通过国际信用报告(international credit report)代为考核,测评三、四个方面的付帐准时度。至于收入,如果本地人支出占收入比为45%,外国买家降低为40%,也就是1万元收入中,支出不能超过4000元。陈波表示,美国房贷利率维持低位,而且在原居国花相同的钱未必买得到相同的面积。张惠雯带客户看房时也有句口头禅:「曼哈坦公寓对等北京二环价,包比上海便宜」。

贷款买家中不少是久经商场的生意人,贷款时也是各出奇招。纽约百佳地产(NY Best Homes Realty)投资专家史宏(Shirley Chow)表示,她的海外客户有两成是贷款买房,「尤其是需要现金流投资的生意人,所谓钱滚钱」。史宏最近有一位大陆客人在联合国附近购买一卧公寓,方便女儿在纽约上学,「他在美银美林开了80万投资帐户,再拿帐户裡的钱作贷款,这样做有两个好处,既能拿到美国商业银行的信用卡快速累积分数,馀下的钱在帐户裡继续作投资。」

史宏的另一个香港客户在汇丰银行设有贵宾帐户,公寓成交价为81万6000元,贷款50万元,也就是头期款约占40%。接受出价(accept offer)后,他在託管帐户(escrow account)存进10%订金,再把双方签订的合约(fully executed contract)寄回香港,以证明该国际帐户用于在美消费,并按规定存款10万元。

<总部位于加州的住房贷款银行Prospect Mortgage纽约分行销售经理Kenny Cheung说,最近有许多中国买家询问如何贷款购房,但实际操作起来比较複杂,房利美对国际贷款买家设限多,为证实收入,查税尤其严格,但中国买家如果因个中缘由报税不高,贷款很难获批。他指出,儘管海外买家贷款购房的市场需求日增,但可供选择的方桉有限,市场服务缺位,一般都是5至7年固定利率后变更浮动利率。

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