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【美国中文电视】安家纽约专访ARCFE总裁Lily Guo——揭秘EB-5投资移民那些事

【美国中文电视】安家纽约专访ARCFE总裁Lily Guo——揭秘EB-5投资移民那些事
2017年2月28日 arcfe

安家纽约采访Lily Guo视频,请点击链接https://v.qq.com/x/page/o0368cu2coy.html

 

-文字版-

主持人(陈东):Lily您好,欢迎您再次做客安家纽约节目,今天我们要说一个非常有趣也是非常热门的一个话题,很多观众来问我们,电话咨询或写信来,他们听说投资美国的房地产就能够拿到绿卡,究竟有这么一回事吗?他们可能是不是把一些概念弄混淆了。我们今天就来澄清一下这个问题,买美国的房产是不是就能拿到美国的绿卡?

嘉宾(Lily Guo):是的,投资移民这个概念可能广大的朋友都非常熟悉了,因为我们经常可以看到纽约地区一些大的开发商,他们都在用投资移民这种方式进行融资,(所以造成)很多观众朋友们觉得买一个纽约的房子就能办美国的绿卡,其实这个是不对的,是不正确的。美国的投资移民它有一些非常具体的要求,它远远不是买一个美国的房子就能办张绿卡这么简单。其它欧洲的国家,比如像希腊、塞浦路斯、西班牙,这些地区的确是直接可以买个房子办理一个绿卡,永久绿卡也好、居留身份也好,但是美国的投资移民不是这样规定的。美国的投资移民基本上有两个条件,第一就是要投资一定金额的美元,第二就是要创造就业机会,所以说,投资一定金额的资金以及创造就业机会,这才是美国投资移民的核心要求,简单的买个房产是不能满足这两项要求的,当然资金上可能满足要求了,但是从创造就业机会的角度上说没有创造就业机会,所以是不能直接办绿卡的。

主持人(陈东):对,所以这个概念一定要大家弄清楚,并不是说我投一百万,买个房子,自己住进去了结果又拿到绿卡,没有这么简单的事情。因为投资移民实际上是美国推出的一项政策,这项政策是在一定的条件氛围推出来的,所以对美国来说必须要创造一些就业机会,促进美国的经济发展。究竟为什么会有投资移民这样的政策在美国推行出来呢?

嘉宾(Lily Guo):实际上之所以推出美国投资移民这样一个政策,主要是有两个考虑因素,第一是吸引资金给美国带来就业机会,第二也是为了吸引企业家人才。这个投资移民的计划是从上世纪的90年代就已经开始了,一直到今天才被广大的中国投资人所熟悉,在美国当地的华人有很多新移民是通过投资移民这个途径来到美国的,所以当地的华人对投资移民也是比较耳熟的,当然里面的具体内容大家可能不是特别清楚。

主持人(陈东):好的,我们讲到投资移民实际上要满足很多条件,在这方面有很多规定,您刚提到了首先来说投资的项目必须要创造工作机会,尤其工作机会很多时候是来自于房地产开发这个项目,我们经常看到说哪个开发商要开发一个大的公寓楼,或者要建一个酒店,那这方面资金很多时候都来自投资移民的资金,具体创造就业机会有没有一些具体的规定,什么叫创造就业机会,创造多少个就业机会才说明这个项目是合格的呢?

嘉宾(Lily Guo):从投资移民具体的法律条文上来讲,每一个投资人在美国移民所有的移民种类里,它有一个代码叫做EB-5,指的是Employment Based的第五种,所以EB-5投资移民具体的法律条款里面有一项是每一个投资人都要创造10个就业机会,投资人要把自己的资金投资到一个新的商业企业里面,这个商业企业里面可以招募多个投资人,不一定是1个投资人,可以是1个,也可以是10个,也可以是100个,每一个投资人都要创造10个就业机会。说到这个就业机会我就多说几句,这个就业机会实际上有两种形态,一种形态叫做直接就业机会,比如说在路边开个餐厅,餐厅有10个员工,那发工资时要给这10个人发工资,包括收银员、waiter & waitress、厨师,这种计算就业的方式叫做直接就业机会,若只有1个投资人的话,公司必须要给10个全职员工发工资。你刚才提到的大型房地产开发建筑项目当中,它的就业机会的概念和这个直接就业机会其实是不一样的,这实际上是另外一种就业机会的计算方式叫做间接就业机会,它是按照当地的经济情况、人口情况,经济学家根据一些数据和既有的模型推算出来的一种就业机会。举个简单的例子,譬如说,我们区域中心包含纽约州、康州、新泽西州20多个county,在这20多个county当中我们来做房地产开发的项目,在这类建造型的项目当中,每100万美元的建筑硬花费(硬花费指在盖楼过程中用掉原材料、支付了员工工资等跟建筑直接相关的费用),每100万美元的花费就能创造12%+的就业机会,它是用一个计算系数去推算出来的。

主持人(陈东):您刚提到1个投资人必须要创造10个就业机会,那么1个投资人具体要投多少钱在项目上面呢,我有听说投资移民需要100万,有的说需要50万,到底是100万还是50万呢?

嘉宾(Lily Guo):实际上投资移民政策原始规定要投资100万美元的,但政策又规定若是投资的地区是TEA地区(Targeted Employment Area目标就业区),如果把资金投在这个区域的项目或公司里头,就允许投资资金从100万美元降低到50万美元,它是有这个政策规定的。

主持人(陈东):那为什么在我们纽约这么hot的区域,好像并不是像你讲的是目标就业区域,为什么我身边的朋友听说的在纽约地区的投资项目也是50万呢?

嘉宾(Lily Guo):这个跟每个州的政府劳工部的具体规定相关,因为TEA的区域并不是由移民局划定的,而是由每个州的州政府的劳工部门颁发目标就业区证书。前面说到像纽约曼哈顿这么繁华的地区,布鲁克林威廉斯堡现在非常热门的地区,为什么还能拿到TEA证书,这个和每个州的劳工部的政策是相关的。譬如说纽约州,它是非常鼓励外来投资的,它希望当地能够吸引到更多的外来投资,如果它没有TEA证书的话,投资移民的金额必须是100万,这样门槛就比较高了,吸引力就不那么强,所以州政府用一些合理合法的、灵活变通的方式帮助这个项目拿到TEA证书。譬如说在曼哈顿这个地方时代广场,时代广场很繁华,但往北走,劳工部会帮助项目方重新规定一个地区,它可以一直往北延续,包括Harlem(哈莱姆)、Bronx(布朗士)在里面,因为相对来说,Harlem、Bronx这些地区失业率比较高,它重新规定一个新的地域,在这个新的地域里面,如果它计算的平均就业机会,超过美国全国总体的失业率1.5倍以上,那么它就有理由把它变成一个TEA地区,因为TEA地区是可以不断向外延的,这个是有一定的灵活度,因此我们可以看到有很多曼哈顿的项目也满足了TEA的要求,最后是50万的投资额。

主持人(陈东):刚才我们讲到了项目的本身,美国政府有一定的要求,要创造多少就业机会,那对投资人的资质方面有没有一些规定?是不是只要有钱就可以办理投资移民了呢?

嘉宾(Lily Guo):的确,投资移民对于投资人的总体要求来说是比较低的,它并不要求年龄、就业经验、教育背景。可是有一点每个投资人都必须要有充分的资料能够说明自己的投资金额是通过合法的渠道取得的,如果是有充分的资金并且证明是合法来源,那么就是符合要求的投资人。

主持人(陈东):还有很多观众想要了解投资移民是一家人都可以加入到这个项目中最后能够拿到绿卡?那家庭成员方面的规定是怎样规定的呢?

嘉宾(Lily Guo):投资移民的情况是这样的,一般来说,一个人投资,全家都可以跟着办理绿卡。一家人是有个特定含义的,指的是夫妻双方以及家庭成员里面未满21岁的未婚子女是可以随着父母一起移民的。当然,现在对于中国大陆出生的投资人会遇到一个情况,就是每年投资移民有1万个人数的限制,但是大陆出生的投资人申请数量特别多,因此1万个名额是不够用的,因此产生了排期的现象,有些子女现在未满21岁,但等到排期排到有名额的时候他就超过21岁了,这种情况下子女就不能随父母移民了,但只要名额允许的情况下,夫妻双方带着自己的单身子女是可以一起移民的(只要未满21岁,在排期之前),但是投资人的父母是不可以一起移民的。

主持人(陈东):投资移民和房产之间的关系您刚才理得非常清楚,而且投资移民是美国的一项政策,它有很多具体的规定。现在很多人要加到投资移民的行列去,要选择一个好的项目,因为好的项目最终不仅可以顺利地拿到绿卡,也可以返回本金,那这方面是怎么保障的,怎样才是一个好的项目?我们稍微休息一下,广告之后,继续来聊这个话题。

 

主持人(陈东):欢迎回到安家纽约节目。Lily,我们在上半段已经解释了投资移民和房地产开发之间的关系,并不是那么简单说,买一个房产就可以拿到绿卡,实际上这是一个非常严格的投资范畴。那现在如果我有意做投资移民,有50万的资金,我怎么去找到一个好的项目,难道我去直接找到一个开发商,他正在建一个楼,我去问说,你需不需要我50万的资金来进行开发,好像并不是这么运作的,对不对,所以,投资移民到底是怎样一个运作方式呢?

嘉宾(Lily Guo):一般来说,行业里比较常见的运作方式是有一个机构叫区域中心,譬如说我们的区域中心叫做美国创业区域中心,我们会在外面找一个开发项目,他们有这个资金的需求,找到这样的项目之后我们会成立一个基金,LLC(Limited Liability Company)公司,在这种情况下我们会招募投资人,投资人将资金投在这个基金里头,我们区域中心作为基金公司的管理人把这笔资金借给开发商,中间是个借贷关系,当然,我们一般是常用借贷关系的,有时也会是股权形式,这个要看项目具体的运作细节。一般来说,它是一个三方的结构,投资人要找到这样的基金,把钱投到基金里,基金把这笔资金借给开发商,所以,它是这样一种关系。在这个关系里,区域中心是非常重要的角色,因为它是基金的运营方。

主持人(陈东):这里提到了一个非常重要的角色——区域中心,这也是我们经常听到的,某区域中心。那区域中心的资质是否是在政府的监管之下,并不是随便就能成立一个区域中心?

嘉宾(Lily Guo):所谓的区域中心,它是一个商业运营机构,比如公司,这个公司向移民局去申请资格,这个资格允许它利用投资移民的方式去进行募资,给投资人办绿卡,然后把资金提供给一个能够创造就业机会的项目或公司里,这种运营资格叫做区域中心资质。作为区域中心来说,实际上是会受到两个政府监管部门监管的,一个是移民局,移民要核准这个项目和区域中心资质,并且看投资人的资金是否符合要求,是否合法,这个项目是否能够创造就业机会,当然要受移民局的监管。另外一个可能有些朋友不是太清楚,实际上区域中心作为一个基金的管理人,因为它是一个募资的角色,它在发行一个证券产品,所以,它也会受美国证监会(SEC)的监管,所以我们上面有两个政府的监管部门。

主持人(陈东):所以,进行任何一项投资,特别是募资这方面,其实美国法律方面已经是非常健全,像区域中心就有两个部门来监管它的运作,这基本上来讲,安全性就有保障,对不对?

嘉宾(Lily Guo):现在我们普遍看到投资移民的项目质量越来越高,这个也是由于行业的变迁引起的,它不断地越来越成熟,在10年前投资移民这件事情是很少有人知道的,有一些小的开发商项目在美国本地融不到资金,所以跑去海外用EB-5的方式进行融资,过去并不是一个主流的融资行为,但现在我们看到,越来越多的房地产开发商,甚至像我们现在合作的在新泽西泽西市开发的一个高档公寓项目也用到了投资移民资金。EB-5项目的质量有许多已经非常高了,有很多非常可靠的开发商和一些非常可靠的项目在进行EB-5招募,所以投资人可以在这里选到最合适的。

主持人(陈东):我们刚才讲了投资移民整体的运作方式,那有没有一个具体的项目让民众来更好地判断什么样才是一个好的投资移民项目?

嘉宾(Lily Guo):我举一个我们之前做过的一个房地产开发的投资移民项目。我们美国创业区域中心到目前为止已经运营了9个项目,所有的都是纽约当地的房地产开发项目,我举的这个例子是鑫苑置业,它是一个在美国纽约证券交易所上市的房地产企业,它在威廉斯堡开发了这样一个项目,这个项目总共招募了6000万投资移民资金,一共有120个EB-5投资人,项目总体投资2.9亿元美金,其中开发商自己出7000万,一共创造1570个就业机会,实际上我们可以招150个投资人的,但一般我们招募投资人的时候,都要考虑到让就业有一定的盈余,这样的话可以安全地让每个投资人都有足够的就业机会,这个项目在今年年底的时候已经拿到CO(Certificate Occupancy入住许可)了,房子大概70%已经卖掉,房子卖掉说明将来的还款是安全的,它是一个好的商业项目。所以,一方面我们要考虑在创造就业机会方面是不是稳妥,另外一方面是要考虑到将来是否有好的商业前景能够把投资人的资金顺利地退出来。

主持人(陈东):您刚才提到的鑫苑置地的这个一个公寓项目,是我们在这边的华人比较熟悉的,也可以说是中国开发商在纽约开发的一个最成功的项目,已经可以看到成果了,现在是在陆续的过户过程中。这个项目已经建起来了,并且已经出售了70%的单元,说明资金回笼也是有保障的。所以投资移民其实要达到两个目的,第一个是本金可以拿回来甚至有些利润可以收回来,这个项目已经实现,那绿卡这方面这个步骤是怎样的过程?

嘉宾(Lily Guo):投资移民,我们实际上有两个核心目标。第一个是顺利拿到绿卡,第二个是安全返还本金。我们在选择项目的时候有个标准——好的商业项目,才是好的投资移民项目,要实现刚才我说的这两个目标,因为一个好的商业项目要有好的开发团队进行经营,最终才会顺利完成,之前我们说过就业机会是按照花费来计算就业机会的,所以这个项目顺利实施把该花的钱都花掉,才能够实现我们所说的这个项目里的1570个就业机会。实际上对移民局来说,他并不看房子卖的怎样,他要看房子是否顺利完工,完工的过程当中是否把之前所说的1.2个亿的建筑花费都花掉了,如果都已花掉了的话就已经产生了1570个就业机会,这120个投资人的绿卡就得到了保障。这是第一点。第二点,因为它是一个成功的商业项目,将来能够安全地把钱还回来,这是投资人能够达到的第二个目标。

主持人(陈东):如果从刚开始拿出50万投入到这个投资移民项目到拿到绿卡,这中间需要等多久?

嘉宾(Lily Guo):传统的美国投资移民一般来说是五年时间,现在的等待周期比较长。原因是刚才我们所提到的,中国大陆出生的投资人有排期的问题,当他投资后,向移民局递交申请(I-526表格),即使I-526批准了,但由于当年没有名额,就得等待下一个财年名额出来的时候才能真正调整身份,或者是去领事馆拿到移民签证才能真正拿到这个卡,由于排队引起的排期对中国大陆投资者来说,的确等待时间是比较长的。如果看美国国务院每个月更新排期表,目前排到的时间是2014年3月,就是说2014年3月投资并申请投资移民的人目前在拿这个卡。

主持人(陈东):现在拿的绿卡还是临时绿卡,对不对?

嘉宾(Lily Guo):是的。

主持人:过两年以后才能转为永久绿卡?

嘉宾(Lily Guo):是的,转为永久绿卡的条件,就是刚才我说的,像鑫苑的项目顺利实施完成,把之前预期的1.2亿建筑花费都花掉,那么它所对应的1570个就业机会就已经完成了,这个是移民局要审核的。

主持人(陈东):好,我们回顾了整个投资移民的过程,现在又面临一个问题就是新的美国总统要上任了,川普上任后会对整个EB-5行业有影响吗,您判断以后投资移民的前景是怎么样的?

嘉宾(Lily Guo):唐纳德·川普是纽约地道的成功房地产开发商,对于川普来说,因为他是商人,他非常懂得如何施政才能对国家经济的各个方面有帮助。比如说,创造就业机会这个事情,这是任何国家的政府领导人都要考虑的核心问题,尤其川普的背景是房地产开发商,我相信他是非常理解EB-5所创办的宗旨,就是为美国带来外来投资,刺激美国经济增长,创造就业机会,所以,我们都相信川普总统上台施政后,他对EB-5政策持支持的态度。

主持人(陈东):我们知道川普家族房地产开发的资金也是借助于投资移民的资金,所以从他自身的角度来说,他是一个商人,他也会从经济利益角度去考量这个事情的。非常谢谢Lily今天做客安家纽约,非常感谢!