【美国中文电视】安家纽约专访ARCFE总裁Lily Guo——揭秘EB-5投资移民新动向·双赢

2017年3月25日 by arcfe

美国投资移民EB-5政策面临转折点,究竟未来将如何改变?资金门槛会提高多少?排期是否继续延长?打算投资移民需要做好哪些准备?本期安家纽约EB-5专家Lily Guo女士为您解读EB-5投资移民新动向,让投资和移民走向双赢!

安家纽约采访Lily Guo视频,请点击链接

https://v.qq.com/x/page/l0387xmj63b.html(腾讯视频)

http://video.sinovision.net/?id=37920&vsa=1(美国中文电视)

 

 

文字版-

主持人(陈东):Lily您好,欢迎您再次做客安家纽约节目,在前几期的节目里面我们特别谈到了您的公司在开展EB-5投资移民方面取得了很好的进展,其中有个哈德逊河边新泽西的一个公寓项目,听说进展地非常不错,所以您能不能大致说下我们公司投资移民项目进展如何?

嘉宾(Lily Guo):美国投资移民的融资项目,我们一共已有10期,目前正在招募的是第8期和第10期项目,其中第8期项目就是您刚才说的中建哈德逊河边的公寓项目,我们把它叫做哈德逊水岸高级公寓的EB-5融资项目,是由中建美国置地开发的。它是中建美国旗下的美国子公司,中国建筑,大家都知道,世界500强今年排名27位,规模非常大,这次他们开发的哈德逊水岸高级公寓,正式的中文名称叫【泊·岸】,英文名【Park︱Shore】。目前在中国已经预售开盘,销售得非常好。我们在推广EB-5投资移民的过程中,有一批客户对这个公寓表示出极大的购买意向。从工程角度上说,去年10月份项目已经开工了,目前正在打地基,从工程上处于这一阶段。我们EB-5的融资一共招募220名EB-5投资移民客户募集1.1亿美元,作为贷款提供给这个公寓的建设。这个公寓楼本身分为两栋,一栋是37的高层,一栋是7层的多层住宅公寓,一栋楼位于Park Street,另一栋楼位于Shore Lane 上,因此公寓的名称就叫【Park︱Shore】。

主持人(陈东):所以这个公寓项目推出来的时候,整个纽约地产界都非常了解,尤其是华人经纪界都知道这是中建在纽约开发的项目,非常地引人注目,。我们刚好把它变成一个投资移民的项目。所以,在国内推广的情况也非常好。

嘉宾(Lily Guo):是的,我们总共招募220名投资人,现在已经招募了150、160名,已经一半多了。当然,投资移民在今年4月28日(现行政策的截止日)前,我们也希望需要办理投资移民的客户抓紧时间,现在只有一个多月的时间,还是来得及办理的。

主持人(陈东):有关投资移民的政策问题,我们可以待会儿慢慢谈。您刚才也提到了我们公司的投资移民项目现在又推出了一个新项目,这个新项目进展情况如何?

嘉宾(Lily Guo):我们新推出的项目是我们第10期项目,是在皇后区长岛市作为一个高级公寓的开发。我们为这个项目融资1200万美元的EB-5资金作为夹层贷款借给开发商,这个项目的地段也是非常好,我们刚才说到中建项目在泽西市Newport,从这个项目地区可以看到曼哈顿的天际线,可以看到曼哈顿下城包括世贸中心在内的全景观,它离曼哈顿很近,只隔着一站地铁,和我们现在推出的第10期公寓项目的地理位置是类似的。中建项目是在曼哈顿的西边,和曼哈顿隔着一条哈德逊河,这个项目是在曼哈顿的东边,和曼哈顿隔着一条东河。曼哈顿周围沿岸和曼哈顿一河之隔的地区,在过去的2-3年中,发展地都非常迅猛,其中长岛市是目前开发最火热的地区之一。在长岛市最繁华的杰克逊大道上,7号地铁Court Square站的旁边,就是我们第10期项目的地理位置。总体开发建筑面积是12万平方英尺,包括一层商铺,二楼停车场,3-11层是70套高级公寓,我们作为夹层贷款提供给开发商,开发商将来将项目建成后,卖掉公寓,还掉银行建筑贷款,然后偿还我们的EB-5贷款。

主持人(陈东):嗯,你们第10期的投资移民项目在回报方面,有没有一些新的进展和突破?

嘉宾(Lily Guo):我们这个第10期项目,给投资人每年4%的利息回报。在过去市场上的投资项目中,大多是没有回报的,或者回报忽略不计,譬如说中建项目,投资人每年的收益是0.25%,每年大约1000多美元的利息收入,而我们的第10项目,投资人可以拿到4%的回报。因为投资移民本身还是一个房地产金融的投资,按说投资人应该有合理的回报,可是大部分办理投资移民的客户,他们的着眼点还是移民,所以在过去,投资移民整个周期比较短,大约5-6年时间,大部分人都牺牲了5-6年中潜在的收益,把绿卡作为办理投资移民最主要的收益形式。EB-5的整个流程和经过,首先是一个投资,产生了就业机会,符合办理移民的要求,实际上办理移民绿卡是投资这个事情的副产品,但是在过去大家都把它做反了,大家牺牲了5-6年的投资回报。现在投资移民市场正在逐步发生了变化,最主要的原因在于投资移民的排期。因为它作为一个非常便捷的移民方式,中国大陆有很多申请人,他们都希望尽快拿到绿卡,所以申请人数非常多。美国每年只有1万个投资移民名额,不仅包括投资人本人,还包括投资人的配偶和孩子,都要占用这个名额,在2015年和2016年财年申请人数分别达到14000-15000个申请,在这种情况下,每年的1万名额用尽了,大家只能等待下年1万名额的开放,他才能真正地去拿这张绿卡,由此产生的这个排队的现象,叫排期,这个无形中就加大、拉长整个投资周期。因为移民局规定,如果您的永久绿卡没有拿到,您是不能撤出投资的,目前根据排期状况,整个投资周期,无论如何也在8年以上,在过去整个投资周期5、6年就结束了,现在变成了8年甚至9年,这个时间比较久。基于此,我们认为在这个时候,投资人是要考虑到投资回报。因此,我们推出了这样一个项目,给投资人比较合理的4%的年回报,投资人每年能够拿到2万美元的利息,如果8年下来,也会有15、16万美元的利息收入,这个我们认为是一个比较合理的产品设计方式。在过去,投资人没有拿到利息,是不是贷款就没有利息呢,实际上,作为一个投资移民基金借给房地产开发商,这本身是一个借贷行为,借贷行为都是有利息的,不管高低,品牌项目或许利息比较低,比如中国建筑,它是一个非常大的企业,它的安全性很高,那么它付出来的EB-5利息相对就比较低,我们在这个项目中并没有过多的余地去提供给投资人,因为中建付出的利息是2%+,所以投资人只能拿到0.25%的回报。对于大部分项目来说,一般贷款基金放贷之后利息在6-8%之间,但是过去的投资人只能分到一点利息,可能有0.5%,0.25%比较常见,不超过1%,大部分利息都用于渠道费用及发行、区域中心(也就是基金公司)自己的利润留存。

主持人(陈东):现在有关我们投资移民新的动向以及具体的政策改变,会对投资人带来哪些影响,我们稍微休息一下,广告之后接着聊。

主持人(陈东):欢迎回到安家纽约节目。Lily,我们知道投资移民始终是个热门话题。我们前段时间看到很多消息说投资移民政策将有所改变,大家比较关心的是投资移民的金额提高,现在是50万,今后可能要提高到135万,这是一个大幅度的增加,所以准备投资移民的观众、投资人,到底这个政策今后会有怎样的走向,会有怎样的改变,什么时候会真正发生,这方面您怎么看?

嘉宾(Lily Guo):美国投资移民是从上世纪90年代开始的移民方式,它是EB-5职业移民的第五种类,到现在有将近30年的时间。当时的投资起投点就是100万美金和50万美金,在上期节目里,我们详细介绍了这方面的内容,我们介绍了投资金额到底是多少钱,介绍了TEA(目标就业区),在目标就业区内是50万,非目标就业区是100万。由于每个州的劳工部门都非常支持引入外资,刺激当地的就业,创造就业机会,因此每个地区都是比较容易地拿到TEA证书,所以,我们见到的投资移民项目都是50万美元的投资金额。目前,对于投资移民的起点门槛要涨价的呼声是此起彼伏,从国会的众议院到参议院,几个Senator都有不同的提议,譬如说Senator Leahy,Senator Grassley,都是在EB-5领域里面比较活跃的议员,他们提的改革方案里面主要的点就是提高门槛。提案有不同的版本,金额到底涨到多少也有不同的提法,有的议案中提议增加到80万美元。刚才您所说的135万美元,实际上是美国移民局在去年提的一个行政改革方案。移民局看到投资移民的门槛一直说要涨价,涨价,但是靴子一直未落地。

主持人(陈东):所以这个政策一直在延期,延期。现在维持这个政策是到2017年4月28日,您的意思是说,这以后是一定要改了。

嘉宾(Lily Guo):现在大家的预期是肯定要涨价,但是不是一定要在4月28日之后涨价,现在没有定论。不管是移民局的政令通过,还是新的国会议案通过,包含涨价要求,是不是从4月29日开始执行,现在还没有定案,但是涨价的趋势是一定的。

主持人(陈东):好,那现在我们来具体地分析下,不管移民局还是国会,他们要提高移民费用的用意是什么?目的是什么?会对投资人带来哪些影响?

嘉宾(Lily Guo):主要的原因就是,从90年代推出EB-5方案到现在将近30年,随着通货膨胀的影响,90年代的50万美元和现在的50万美元的含金量肯定是不一样,所以从这个角度来讲,投资金额肯定是要调整的。不光是第一次有个整体的涨价,可能今后隔几年也会根据通货膨胀的比例进行适当的调整。并且,还有一个重要的因素是其他几个移民大国,如加拿大,澳大利亚,英国,这些国家投资移民的起点都有大幅的升高,包括新加坡,美国投资移民反而是所有国家里面投资金额门槛要求最低的。出于种种原因吧,涨价肯定是必须的。

主持人(陈东):还有一点,我想到,投资移民的申请数量大增,是不是要通过价格来抑制申请数量?您刚才也提到,排期越来越长,有没有这样的因素在里面。

嘉宾(Lily Guo):我认为肯定是相关的。不管是移民局还是美国的立法部门也好,看到投资移民这个途径这么受欢迎,干嘛不提高价码,有供求关系的因素在里面。即便投资移民的门槛提高到80万美元,我相信中国大陆的申请人仍然是非常愿意来做这件事的。现在主要的症结是排期问题,很多投资人的孩子到了15、16岁了要到美国来念书,或者17、18岁了要考大学,或者是大学毕业,大三、大四,或者是研究生,都面临找工作,如果不能尽快拿到绿卡,他们就不能在美国实现职业发展和规划。一方面是涨价,另一方面是排期,如果投资金额真的涨得过高,涨到135万,可能会使很多投资人达不到资金要求,这个情况也会有的。

主持人(陈东):现在在国内的投资人也遇到了另外一个情况,现在外汇管制在不断缩紧。在这种情况下,您认为打算做投资移民的投资人,要做好哪些方面的准备?或者要采取哪些方面的行动?

嘉宾(Lily Guo):第一,由于4月28日的时间节点快到了,第二,就像您刚才所说的,现在资金换汇的确是比较难的事情,原来中国的外汇储备是4万亿,现在是3万亿,所以国家政策对换汇有一定的管制。所以准备做投资移民的客户,还是要尽早做决定,慢慢着手准备把人民币换成美元逐步转到美国来,这个的确是需要花一定的时间来准备的。投资人可以用自己每年5万美元的额度来换,也可以和自己的亲朋好友做一次性兑换。

主持人(陈东):但无论如何,投资移民的投资金额是必须到帐美国的,对不对?

嘉宾(Lily Guo):是的。

主持人(陈东):而且在申请的当时,就必需一次性把所有的费用全部交齐。

嘉宾(Lily Guo):的确,如果用5万美元换汇的方式是花很多时间的,很多客户让亲友帮忙换汇是比较慢的,但是大部分投资人还是采用这种方式。

主持人(陈东):那我想了解一下,以目前的这个进度来说,这个排期是怎样的流程?

嘉宾(Lily Guo):现在是2017年3月,移民局刚刚公布2017年4月的排期情况,他们现在审核EB-5的申请案件到了2014年5月。就是2014年5月之前递交移民申请的投资人,现在可以去拿签证,之后可以登陆美国,取得绿卡。这中间看似是2年或不到2年的等待时间,但是由于2014、2015、2016年这三个年度递交投资移民申请的人数特别多,他们会用尽今后几年的移民名额,就是说今后这几个年度每年1万个名额都会被之前积压的申请人用掉。所以,我们估计排期会在4年左右或长于4年,当然这个等待排期时间是包含了移民局审核移民申请的时间。

主持人(陈东):准备做投资移民的这部分投资人,他们对这个时间节点会有一个了解,所以就可以按照这样的进度来安排一个人生的规划,事业的规划。非常谢谢Lily今天做客安家纽约,给我们解释了这么多关于EB-5最新的政策和做法。非常感谢!