那些纽约房地产投资信托基金背后的大股东都是谁?

2017年5月4日 by arcfe

我们生活在房地产信托投资的时代。似乎每年都有纽约的房地产公司完成从私有到上市公司的转型。今年二月份,David Bistricer的Clipper Equity以股票形式入股了SL Green Realty,Vornado Realty Trust,Boston Properties,Empire State Realty Trust等众多纽约REITs。

 

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这些房地产信托公司现在是曼哈顿的大地主。然而他们并不是真正的所有者——真正的所有者是他们背后的股东。这些房地产信托的股东是谁,几乎很少有人知道或关心,但是他们确实非常重要。任何曾经参与过房地产信托基金季度收益汇报的人都知道,信托基金股东对高管决策的绝对影响。股东的认可决定了房地产投资信托基金的市场价值,更确定了该基金募集资金和购买更多房产的能力。

去年,房地产投资信托基金已经不再附属于标准普尔500指数金融行业的一部分,而是成为单独的房地产信托指数,这也影响着基金投资行业的运作。像Vanguard或BlackRock这样的公司运行着巨大的指数基金和基于算法跟踪某一股票指数表现的资金。房地产投资信托基金(REIT)成立自己的指数为金融公司创造REIT指数型基金产品打下基础。

BMO资本市场分析师约翰·金(John Kim)表示,他注意到资本流入到REIT特定的被动基金。他说:“部分原因可能来自金融交易所交易基金(REITs以前所属的类别),但并不一定是新资本。”

根据Morningstar研究公司截至2016年底的数据,The Real Deal将四个纽约地区房地产投资信托基金(REITs)背后主要的股东进行排名,这四家房地产投资信托基金分别是:SL Green,Vornado,Boston Properties和Empire State Realty Trust。

房地产投资信托基金的一个较少引人注意的影响是改变了流入曼哈顿高级商业地产的资金类型。老的房地产时代往往依靠家族财富基金或机构合作伙伴如养老金账户或政府主权财富基金进行股权投资,现在最大的房地产投资信托基金股东主要是股票投资基金,其中许多是被动管理。但一些主要的房地产投资信托基金的股东,例如卡塔尔投资管理局(Qatar Investment Authority)和挪威银行投资管理公司(Norges Bank Investment Management),也在纽约的私募市场和开发商合作。

这里有一些具有影响力的REITs股东:

Vanguard集团

Vanguard集团拥有管理资产规模约4万亿美元,是世界上最大的金融公司之一。Vanguard集团的房地产投资信托投资达到一定的规模。这家总部设在宾夕法尼亚的被动型资金是SL Green的第一大股东,持有其17.3%的股份,波士顿地产的14.2%股份和Vornado 12.7%的股份。而且只有卡塔尔投资管理局(Qatar Investment Authority)拥有Empire State Realty Trust的股份超过Vanguard集团。Vanguard集团的大部分投资都是通过交易所交易基金进行的被动型股指基金,反过来可以像股票一样灵活买入或卖出。据Morningstar称,Vanguard集团管理着迄今为止最大的美国房地产基金ETF,投资于房地产信托基金。这些Vanguard集团REIT指数投资者,拥有合计约648亿美元的资产。Vanguard集团还通过其他追踪标准普尔500指数和其他股票市场指数的基金投资于房地产信托。总而言之,Vanguard基金在这四家具有影响力的房地产投资信托基金(REITs)中拥有超过70亿美元的股份。BlackRock截至去年10月份,BlackRock管理资产规模超过5万亿美元。BlackRock可能是唯一可以与Vanguard集团相提并论的资产管理公司。该公司并没有像Vanguard集团一样投入大量资金进入到主要的房地产投资信托基金(REITs),但在房地产基金行业中保持看好市场行情的状态。 “我们看到美国的商业房地产在未来几年在预计收益较低的的市场中依然实现了带来具有吸引力的投资回报。”BlackRock的全球首席投资策略师Richard Turnill上个月在公司网站的一份报告中写道。 “我们喜欢选择上市的美国房地产投资信托和商业抵押担保证券。”尽管如此,凭借46.7亿美元的资产,其下属iShares美国房地产基金与Vanguard的REIT基金相比仍是一个相对较小的基金。这家位于曼哈顿的公司,由Larry Fink近30年前创立,将于2022年从中城东迁往哈德逊广场新址。

卡塔尔投资局(Qatar Investment Authority)

不像Vanguard和BlackRock,卡塔尔的主权财富基金不被认为是大型房地产投资信托基金。像其他主权财富基金一样,它倾向于被认为是与纽约房地产开发商进行私募合作。根据Real Capital Analytics的数据,该基金据称拥有超过3,350亿美元的管理资产规模,在过去的几年中,购买了价值37.8亿美元市值的曼哈顿房地产,其中包括布鲁克菲尔德(Brookfield)曼哈顿西区的大型房地产项目股权。但是在去年10月份,当它以6.22亿美元收购了Empire State Realty Trust的 9.9%的股份,这打破QIA一直在私募市场交易的传统。这一交易被认为是非常不寻常的,这一举动是非常不寻常的,而不仅仅是因为这使得QIA成为纽约房地产投资信托基金的最大的政府所有股东。该基金与其在公开发行市场买入股票,实则与Empire State管理层达成协议,通过募集资金发行新股。该交易允许QIA拥有了纽约最着名的大楼–帝国大厦的股份。QIA由卡塔尔王室成员谢赫·阿卜杜拉·本·穆罕默德·本·沙特阿拉撒汗领导。该基金于2008年在纽约中首次亮相,当时QIA与波士顿地产以及科威特主权财富基金合作购买了通用电气大厦。Corcoran集团首席执行官Pamela Liebman在去年9月评论道,“没有任何一家纽约的房地产开发商再需要募集资金时没敲过他的门。”说到阿卜杜拉·本·穆罕默德,她补充说:“当每个人和他共处一室,他具有绝对的权威。人们只有在他坐下来时才会坐下,更没有人敢反驳他说的话,在行业中他受到人们的尊敬。”

大和证券(Daiwa Securities)

你若是认为日本在20世纪90年代之后不再是纽约房地产市场重要的一员那就大错特错了。总部设在东京的大和证券(Daiwa Securities)投资银行是几家美国房地产投资信托基金的主要股东,持有SL Green的4.53%股份,Empire State Realty Trust1.96%股份。该公司于1943年在二战中期正式组建,但最早可以追溯到1902年推出富士通法案经纪的银行。其于1964年成立位于纽约的子公司大和资本(美国),目前在金融区设有办公室。

State Street

State Street公司是SL Green,Vornado和Boston Properties的三大股东之一。由波士顿控股公司成立于1792年,是美国最古老的金融服务公司之一。它不仅投资于房地产投资信托基金(REITs)。去年,State Street以4.85亿美元收购了通用电气的投资管理业务,接管了价值36亿美元的房地产资产。