AMERICAN REGIONAL CENTER FOR ENTREPRENEURS

探索2017年美国楼市背后八大趋势的秘密

探索2017年美国楼市背后八大趋势的秘密
2017年5月30日 arcfe

最近地产界业内权威人士给出了2017年美国房地产行业八大趋势。

趋势一  市场继续复苏,房价持续上涨

按照咱们中国人的习惯,买房时的考虑的第一个问题就是,“房价会否上涨?”

那在这里业内人士给出的答案是,“会”。

三十份的报告显示,几乎所有的机构都认为2017年美国的房价还会上涨。美国最大的地产平台数据显示,2016年全美房价上涨了4.8%;根据数据,平台当时更是给出了2017房价会有3.6%上涨的预测。而全球最大的地产数据提供商,Corelogic要稍微乐观一些,它预计美国房价将在2017年9月时,再上涨5.2%。

美国著名的地产公司,Zillow,对110多位经济学家和地产专家做了关于对2016-2021年美国房价的预测的采访。

1

被采访的专家们分为悲观派和乐观派两派。上图中红色虚线为悲观预测,悲观者预测,美国未来5年房价将上涨10.2%。绿色虚线是乐观预测,乐观者则认为,未来5年,美国房价会上涨30.8%。两者之间的黑色虚线,是根据两派预测的平均值再微调后的数据,说明未来5年,美国房价将上涨21.4%。

即便是按照悲观派的预测,美国房价照说也会在今年2017年达到2007年金融危机前的最高点,那房价还有上涨的空间吗?

CBS的商业分析师施莱辛格认为,若算上通货膨胀,10年前只有20万美元的房子,如今可要27.6万。

2

从上图美国现房中位价水平图片来看,蓝线是历年名义价格,红线是经过2016年通胀水平调整后的房价。可见,2007年的房价其实显著高于2016年房价。因此美国房价实际上离危机前的高位还有一段距离,也就是说,2017年,房价上涨空间依旧存在。

趋势二  获得房屋抵押贷款更容易

2017年还有另外一大变化,就是购房贷款会放松,也就是说,更多的人能够达到美国购房门槛了。美国地产网站Redfin认为,2017年房利美、房地美将提高贷款的封顶额度,2017年还有另外一大变化,就是购房贷款会放松。

“房利美、房地美”,这两个名词到底是个啥?

房利美和房地美就是通常人们口中的GBS,“美国政府赞助企业”中的成员(GBS,Government Sponsored Entity的缩写,又译为“政府特许机构“)。

也就是说,虽然房利美与房地美都是私人拥有的上市公司,但它们是联邦法律创建的“政府赞助企业”,可以享受特殊的权利。特殊权利包括免交联邦以及州政府的税收,享受美国财政部22.5亿美元的信贷支持等。

那“两房”的名称又是怎么来的呢?

房利美,是Fannie Mae的音译。Fannie Mae的法定名称是Federal National Mortgage Association(也缩写为FNMA),即“美国联邦国民抵押协会”。房利美是最大一家GSE企业,创立于19世纪30年代。房地美,是为了终止房利美的绝对垄断地位,以便在抵押贷款二级市场形成竞争的格局而特许设立的另一家私人持股公司。房地美就是Freddie Mac,Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC)的音译了。它的正式名称是“美国联邦住宅贷款抵押公司”。

这两家公司共同负责建立美国房地产贷款的二级市场,发行的以房地产为抵押品的债券MBS(Mortgage Backed Securities)的总额高达4万亿美元。美国抵押银行家协会的可获信贷指数,是衡量获得抵押贷款难易程度的权威指标,指数越高,获得贷款越容易,反之越难。3

2016年11月,该指数已高达8年来最高值174.1,进入了最容易获得抵押贷款时期,许多大型金融机构也更愿意为借款者提供房屋抵押贷款。

当然,对于外国买家来说也是一大利好,目前一些国家限制外国人买房贷款,而美国却敞开了抵押贷款的大门,无疑更利于投资者融资。

趋势三  抵押贷款利率将略有提高,月供变多

包括NAR, Zillow, MBA在内的多家机构都认为,2017年的30年期固定利率抵押贷款利率,将维持在4.5-5%,高于过去5年的4%。这意味着,买一套房产,月供可能增加100多美元。

不过,房贷利率上升的影响或将如“毛毛雨”。第一,经济状况已较几年前有所改善。与2013年相比,美国工作岗位增加700万个,工资增长显示出加速迹象;第二,抵押贷款数额扩大,更易获得房贷。因此,房贷利率小幅上行,也难以浇灭买房需求。

趋势四  房屋交易活跃,流动性增强

4

根据美国地产资讯网站Redfin统计, 红线,表示从开始搜索至交易完成的时间,整个购房过程平均83天,比去年同期减少了7天。蓝线表示在房屋在市场上待售的停留日子,2016年市场待售房屋在市面上停留时间只有52天,是自2009年以来的最短时间。两条曲线都呈下降趋势,说明房屋的流动性也在增加。Redfin更是认为,在2017年,52天这一纪录会被打破。

除了市场景气之外,行业革新也是房屋流动性变强的动因之一。越来越多的买家青睐在线报价的流程,让交易更加快捷。

趋势五  “Surban”运动在美国如火如荼

如果你读美国大机构的预测的话,你一定会发现一个新词“Surban”。该词来自”suburb,郊区“和”urban,城市“的拆分组合,指在城市的近郊,直接发展郊区,卫星城的市中心,用来完善城市功能的配套设施,并在城郊的市中心建造住房和社区。

未来,美国将更多地开发城郊地区内靠近公交站的住宅社区。这一计划也与美国总统特朗普的基建计划吻合,促进郊区和卫星城市的发展。郊区会增添更多城市的设施,以便让居民能在城市的核心地区以外,同样能享受生活、工作和休闲。

“Surban”的生活方式,能让人们通过便捷的交通,比方说靠近公交车站,来享受城市的生活便利,也能在享受更低的买房价格的同时,受益于郊区更贴近自然的居住条件。约翰·伯恩斯咨询公司预计,未来10年,近80%的住宅增长将会出现在郊区。在2010到2015年,71%的新住宅增长来自郊区,而城市地区到2025年的住宅增长只有15%。

趋势六  住房供应增加,库存仍紧张

近年来,美国房屋开工数量持续增加,一是用来应对居住需求,二是根据National Association of Home Builders(NAHB),美国房屋建筑协会的建筑商感知指数显示,建筑商的信心已恢复到11年前的高点,而全美开建的新房也逐年增多。

6

上图柱状线,是建筑商感知指数,一般高于50为正面,positive,而目前已达到71,是2005年来的新高。红线表示美国开工房屋数量,NAHB由NAHB统计的美国开工房屋数量来看,在2016年12月,全美在建房屋为130万套。

而多家机构预测的2017年美国开工房屋数量的范围在120-150万套之间。

美国房地产经纪人协会,National Association of Realtors(NAR)表示,虽然在建房屋的数量增加了,但开工数仍却有正常速度的60%,所以房屋库存在2017年依旧紧张。在2016年9月底,房屋库存总量增加了1.5%,有204万套现房待售,但仍比去年同期水平低7%。

NAR认为,2017年新房销售将上涨10%,而2016年542万套的房屋销售成绩已经是近10年的新高。 NAR预测,二手房销售将上升2%,从536万套升至546万套,这将是2006年以来的最好销量;在2018年,将上涨4%,达到569万套。

所以,即便房屋开工数持续增加,但销售依然旺盛,库存紧张仍会是常态,也会因此继续推高房价。房地产分析机构,CoreLogic的副首席经济学家Sam Khater认为,房价继续上行的主要原因是供给有限和需求旺盛。

趋势七  建筑成本继续上涨,或进一步推升新房房价

2016年,美国深受建筑工人短缺之痛。根据美国房屋建筑协会,National Association of Home Builders(NAHB)的数据,建筑行业现今约有20万个职位缺口。包括Total Mortgage、Zillow、NAHB等在内的专业机构都认为,建筑工短缺的趋势仍将在2017年继续。

在此情况下,建筑商不得不支付给建筑工支付更高的工资。而增加的人工成本,会被转嫁给买家或投资者。

再想到特朗普表态过的严苛移民政策,若他严格执行驱赶非法移民的竞选宣言,可能导致建筑工人短期内大量缺口,进一步提高房屋建造成本。

趋势八  千禧一代将变成有房者,提高住房自有率提升

令人意外的是,几乎80%的报告都提及“千禧一代”,即1982-2000出生的人群,会成为2017年房地产市场上不可忽视的力量。更多的初次购房人群,也将促进地产市场景气,推动房价上涨。 一方面,这一代人与父母同住的比例达到75年来最高的40%;另一方面,他们中年纪较大的人,也逐步达到32岁,是全美首次购房的平均年龄。

不过,他们中与父母居住比例虽然高,在短期内抑制了购房需求,但同样能在短期内迸发出大量的首次买房需求。因为“千禧一代”崇尚独立和自由,短期与父母同住只是过渡,最终他们还是会买房,并独立居住。

根据美国房地产经纪人协会,National Association of Realtors(NAR)统计,现在全美有1500万年轻人与父母同住,而十年前只有1000万。2016年,61%的首次够房人群为35岁以下的年轻人,“千禧一代”这批潜在的购房人群,将在2017年逐步爆发。