[移民又理财]EB-5行业首个4%年固定收益变成现实 – 揭秘投资移民背后的奥秘

2017年6月27日 by arcfe

1、“移民”遥遥期,“投资”无回报?

EB-5投资移民尴尬现状

随着中国中产阶级崛起,本就深受青睐的美国投资移民EB-5项目,愈加让投资人趋之若鹜; 但由于受每年一万个签证名额限制,美国投资移民等待时间从最初的半年到后来的两年,到现在的若干年。遥遥无期的冗长排期让越来越多的投资人感到纠结。

纠结排期的另一层面问题是,市面上大多数EB-5项目,是没有回报或象征性回报。50万美元的长期投资,几年下来没有收益,对投资人来说也是一件憾事 —— 毕竟国内做个稳健型理财,收益会相当可观。

那么究竟是什么让美其名曰的“投资移民”却做不到名副其实的“投资加移民”?

事实上,美国投资移民项目大都是正常的房地产投资项目,投资本身是有回报的,问题症结在于这些回报“奶酪”都去了哪里?

多年来,被投资人认为的绿卡是回报的替代品,并不是美国房地产投资的常态,更不代表这些项目是低回报、低风险的项目。违反金融教科书式回报和风险的倒挂现象,在美国投资移民项目上凸显出来。

2、绿卡并非回报的替代品

EB-5投资款回报结构解析

起源于90年代的美国投资移民EB-5法案,旨在通过绿卡吸引外来资金和人才,并引入区域中心概念,让移民局授权的区域中心,在移民局和证监会双重监管下,募集资金,投资本土项目,创造就业,拉动经济。

“就业创造”成为绿卡申请的首要条件。移民法要求,通过区域中心投资的项目,必须在美国直接或间接创造10个就业,可以申请全家绿卡; 同时,移民局要求所投资的项目有“一定”的风险,并保持在“风险状态”下,不符合“风险状态”的绿卡申请,是不符合移民局要求的申请 (移民局最新的“风险状态”规定,仍然要求临时绿卡后2年期内,仍处于“风险状态”中)。

由此,从项目角度,美国投资移民要求“就业”和“风险”!

美国大部分房地产投资项目,是同时符合“就业”和“风险”两个要求的。通过经济模型计算的间接就业模式,已成为区域中心发展成熟的标记,充分满足“就业”要求,是EB-5高批准率的保障。那“风险”如何解释呢?

“天下没有免费的午餐”!作为正常商业行为的美国房地产投资,开发商借款都是有代价的。对美国房地产开发项目来说,最佳融资渠道是商业银行贷款。利息低但额度有限 —— 目前美国商业银行提供的建筑贷款,利息一般在5.5%-6%,额度仅到项目成本的60%(资深老、信用好的开发商可以贷到65%)。低成本的优质银行贷款来源,开发商都会用到最大限度。

排在银行贷款之后的夹层贷款(第二顺位贷款),通常用来填补银行贷款和股东股权之间的融资缺口。如果银行贷款占比60%,股权15%-20%,夹层贷款需要占比20%-25%,现在这部分融资很多是由EB-5资金来满足。目前美国夹层贷款市场利息水平为6.5%-8%,绿卡项目会因为绿卡福利偏低些;所以,绿卡并非投资回报的替代品,开发商也没有“免费的午餐”!

原来,投资移民项目还是遵从投资规律,并没有风险和回报倒挂,EB-5项目体现出房地产投资是符合金融教科书的投资理念!

3、资金回报去了哪?

EB-5投资款收益流向揭秘

毋庸置疑,除了换取绿卡,投资款的资金回报也是真实存在的,那投资人为何没有回报呢?答案很简单 —— 投资款回报“奶酪”没有分到终端投资人手上!

追根溯源,这种市场现状也是由早期移民市场需求造成的。行业发展初期,投资人并不在意投资回报。从2008年开始,高净值客户陆续开始申办移民。

美国投资移民以其便捷、简单的商业模式,让有经济实力的投资人,可以无学历、无语言、无年龄门槛地申请,这批投资人首当其冲的目的就是获得美国绿卡。早期投资人,不讲究回报,希望50万美元绿卡拿到就返回。这种看中移民,弱化回报的思维方式,是符合早期高净值投资者的初衷愿望,也造就移民行业早期的发展轨迹。

行业发展到2014年,投资人队伍逐步转向中产。随着排期的不断加长,投资人开始询问投资回报,也更有愿望了解移民项目背后的运作。EB-5日趋竞争激烈,投资回报“奶酪”都去了哪儿呢?

一方面   营销成本巨大,投资回报变成了铺天盖地的宣传 — 豪华顶级包装、名人站台、各式峰会,让移民行业每年的推广费用,在短短几年内排名各行业前几名。
另一方面  销售环节的高消耗 — 由于中美信息的严重不对称,移民销售环节“吃”掉了投资人大部分投资回报。目前,销售环节消耗项目发行费(一般5万美元),外加每年3%-4%的固定利息;也就是区域中心从开发商那里收取的利息,一半或超过一半消耗在移民销售环节,终端投资人因此没有收到投资回报。

冗长的移民排期,资金占用时间的增长,已使得当今EB-5的投资者的关注点不同于早期。我们认为,顺应市场形势变化,与其将投资款回报收益消耗在广告、宣传和营销环节上,不如回归产品根本,打造更有力的特色产品,让一定比例的投资收益重回投资人怀抱!

4、当时间之友让等待升值, 

化投资移民为移民投资 !

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综上所述,我们可以理解以下几点:

  • 美国投资移民项目大都是正常的房地产投资项目;获取绿卡的同时,投资本身也是有资金回报的。
  • 目前投资回报大量消耗在项目营销和销售环节。
  • 随着EB-5排期日渐加长,这种仅获绿卡,投资零回报的模式不再符合市场期待。

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美国移民局最新I-829规定,临时绿卡两年到期时,可以允许本金返还,无需等到I-829永久绿卡批准。该项目将符合移民局最新规定,允许投资人临时绿卡两年后,返还投资本金!

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