AMERICAN REGIONAL CENTER FOR ENTREPRENEURS

【ARCFE时讯】美国9月房地产销售量下降 低价位房源供应不能满足市场需求

【ARCFE时讯】美国9月房地产销售量下降 低价位房源供应不能满足市场需求
2019年10月28日 Feng, Grace

美国房地产9月新房销售量尽管与八月相比略有下降,低于预期0.8%,但新房销售年增长15.5%。销售中位数价格299,4400美元,比2018年9月低8.8%,是自2016年2月以来的最低水平。

新房价格下降的主要原因是房屋销售的结构转变,更多低价位新房上市销售,导致总体价格走低。9月份售出的房屋中,有一半的新房价格低于30万美元,而一年前该比例为43%。同时,新房价格在20万美元以下的房屋销售量每年翻一番,高价房屋销售数量下降。

房屋贷款可能在此变化中起到一定作用。据Mortgage News Daily研究,30年固定房屋抵押贷款平均利率从9月初3.46%,月中攀升至3.85%。9月上升的利率,也部分造成房价的下降。

然而,美国的大型开发商并未降低价格。实际上,考虑到高需求量,大多数开发商都上涨了价格,并下调了激励措施。美国最大的上市开发商之一、总部位于亚特兰大的Pulte Group,本周发布了强劲的季度财报收益,但公司首席执行官Ryan Marshall表示,市场在很大程度上取决于当今较低的抵押贷款利率。

Ryan Marshall表示:“当然,市场是强劲的,但是我认为房价的可支付性必须继续维持下去,而且我们仍然在某种程度上保持平衡 — 房价仍在可支付性的边缘徘徊”。

Pulte与其他大型建筑商一样,正试图建造更多的入门可支付型的房屋,但大部分开发工程仍在新兴市场和豪华市场中。

全国房屋建筑商协会首席经济学家Robert Dietz表示:“行业正经历着缓慢的库存组合向更实惠的入门级住房转变。” “它的供应仍然有限,我们还需要更多(入门级住房),但是这种转变在过去三年多一直在发生。”

Dietz认为,这可以从房屋面积上看出。2015年初,新房面积中位数达到2515平方英尺的峰值。到2019年第二季度,该数字已降至2245平方英尺。建筑商也正在建造更多的联排别墅,这些联排别墅的价格通常较低,而且开发成本较低。建筑商说,如今较高的建筑成本使建造较便宜的别墅住宅变得困难。

海军联邦信用联盟公司经济学家Robert Frick说:“希望这表明建筑商正在努力建造更多的经济适用房,并且中位数价格将继续下降。” “最近的研究表明,一半的潜在购房者买不起30万美元以上的房屋,因此,要使行业实现强劲的复兴,必须建造更多价格更便宜的房屋。”

美国9月份二手房销售也呈下降

在连续两个月上涨之后,9月份的二手房售也低于预期,市场预期销售降低0.6%,实际销售降低2.2%。销售下降的原因来自于房屋供应不足和价格高昂。根据美国房地产经纪人协会的数据,价格每年上涨近6%,这是自2018年1月以来的最大涨幅。

较低的抵押贷款利率正在部分影响价格。较低的利率有助于提高负担能力,但同时也赋予买家更多的购买力,从而导致价格上涨。

Bleakley Advisory Group首席投资官Peter Boockvar表示:“我的底线是,住房市场无疑对降低抵押贷款利率做出了积极反应,但价格和地域却参差不齐。” “价格较高的房屋,尤其是在高税收州的房屋,销售时间更长,而在南部和西部部分地区售价低于50万美元的房屋销售更快。”

房地产经纪人说市场需求量是很大的,这可以通过打开房屋锁箱的次数来衡量。现在可以用电子方式监控允许主人不在时进入房屋的锁箱。买家看房打开锁箱的次数在增加,表明看房次数增加,然而这没有转化为更高的销售量。

NAR首席经济学家Lawrence Yun表示:“ SentriLock锁箱的打开次数有所改善,因此,由于抵押贷款利率降低,买家对此产生了兴趣。” “但是房屋价格上涨和缺乏库存导致实际合同签订有一些滞后。”

Zillow首席经济学家Matthew Speakman表示:“今年夏天的大部分销售增长都可以归因于今年的低利率,吸引了更多的潜在买家进入市场。” “现在,销售开始恢复正常,主要是因为库存持续短缺,根本没有足够的低价房屋来保持市场的繁荣。尽管建筑商正在建造更多房屋,但步伐跟不上买家需求。”

Lawrence Yun表示:“我们需要在房屋建筑行业中看到更多的竞争。大型建筑商表现良好,但我们需要许多小型建筑商进入市场,以提供更多竞争,但我们也必须考虑其他选择。”他建议,除其他外,将经营不好的购物中心变成公寓,并建造更多的微型公寓,来满足市场对低价位房屋的需求。

— 摘自CNBC10月22日和10月24日报道