【项目上新】ARCFE 组 17：以第一顺位债权，锁定纽约核心资产红利

ARCFE-CN
6月7日
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在当前的 EB-5 市场上，项目琳琅满目，但投资人最核心的焦虑始终未变：“我的资金安全如何穿透法律条文，获得实质性的保障？”

【ARCFE 组 17 EB-5——法拉盛壹号广场项目】，给出了一个教科书级的答案。

一、银行同级投资：定义 EB-5 安全新高度

在 EB-5 投资中，有银行参与并不当然等于EB-5资金安全。如果银行位于第一顺位，而 EB-5 资金排在银行之后，那只意味着“银行安全”，而非“EB-5 安全”。只有当 EB-5 资金“代替”银行位置，或者与银行“平起平坐”时，才真正接近“银行级安全”。

组17项目最核心的亮点，是其采用了“银行同级投资” 的结构安排。

组17 EB-5 资金与美国 Ponce Bank（磐石银行）同股同权，共同参与项目的第一顺位高级建筑贷款，共享第一顺位还款权及实物资产抵押权。同时，贷款审批，发放及贷后管理由 Ponce Bank （磐石银行）统一负责，并由第三方资金监管机构 PRXY 监督 EB-5 资金流向。

这种结构从根本上重塑了 EB-5 的安全逻辑：

【银行同顺位受偿】

项目未来产生现金流时，第一顺位高级贷款优先获得偿还。EB-5资金与Ponce Bank共同位于这一优先层级，享有同等顺位的还款权。

【银行同抵押保障】

项目土地及建筑物形成第一顺位抵押保护。EB-5资金与Ponce Bank共享同等级别的第一顺位抵押权保障。

【银行同体系管理】

贷款审批、资金发放及贷后管理均由Ponce Bank统一执行。第三方资金监管机构PRXY全程监督EB-5资金流向，确保资金按照约定用途使用。

【银行同退出逻辑】

项目已进入主体结构施工阶段，未来将通过住宅、商业及停车权益等多来源回款实现退出。

换句话说，组17是一笔真正与银行“平起平坐”的EB-5 投资。

二、底层资产：投资新一代地标的高级债权

因此，组17项目的底层资产，是一笔投向法拉盛核心区 mixed-use 综合开发项目的第一顺位高级建筑贷款。

这意味着，投资人不仅参与纽约市核心资产的建设，同时享有土地及在建建筑的第一顺位抵押权（First Lien Mortgage）——这一结构不仅符合美国商业银行房地产开发融资的主流风控标准，也代表了当前EB-5行业向机构化、资产化和银行级风险管理发展的趋势。

资金结构与安全系数一览：

Senior LTC（贷款成本比）= 61.8%
Senior LTV（贷款价值比）= 46.4%
投资周期：3年

这意味着，项目高级贷款仅占总开发成本的61.8%，占项目估值的46.4%。在高级贷款之下，开发商已投入5,500万美元股权资金作为风险缓冲层。

换言之，EB-5资金不仅享有第一顺位抵押权保护，更建立在充足的开发商股权和较低杠杆水平之上，为投资本金提供了多重安全保障。

三、价值底座：法拉盛核心区位地标级综合体

黄金地段：法拉盛——纽约永不落幕的财富增长极

如果说曼哈顿是纽约的金融心脏，法拉盛则是纽约最具生命力的商业引擎。作为全美人口密度最高、商业最活跃的亚裔社区之一，法拉盛不仅是皇后区的交通枢纽，更是纽约极具商业价值与增长潜力的核心板块。

这里汇聚了多元餐饮、零售、医疗、教育及各类服务业，堪称纽约华人首选的美食天堂与潮流消费中心。其成熟的生活配套与蓬勃的商业生态，使其成为众多新移民、年轻家庭、学生与职业人士长期生活、消费与聚集的首选地，更是房产投资者眼中稳健增长的黄金地段。

组 17 项目正处于这一黄金增长极的核心门户，紧邻地标级综合体“ Tangram ”，在坐享成熟商圈红利的同时，也将持续受益于区域商业升级所带来的长期价值提升。

项目周边交通便利，步行6分钟即可搭乘地铁 7 号线与 LIRR，同时临近北方大道与主要高速路网，具备连接机场、长岛市及曼哈顿核心区域的交通优势。

极速通达核心区域：

10 分钟：拉瓜迪亚机场 (LGA)
25 分钟：长岛市 (LIC)
30 分钟：肯尼迪国际机场 (JFK)
35 分钟：曼哈顿帝国大厦 (Midtown)

物业形态：地标级商住两用综合体

该物业建成后，是一栋 15 层商住两用综合体，项目包括 99 套精装住宅产权公寓、11 套商业单元及 311 个室内停车位。总建筑面积约 25.5 万平方英尺，其中包含商业空间约 7 万平方英尺。项目配套包括 24/7 礼宾服务、健身中心、景观天台、多功能休息室、办公及私人聚会空间等。

组17 项目物业建筑及室内装潢渲染图

整体产品形态和定位都围绕着法拉盛核心区的高品质城市综合资产，确保了其在区域市场中的竞争力与流动性。

四、本地实力开发商：深耕纽约二十余年

FSA Capital 是一家总部位于纽约市的综合性房地产开发、投资及管理公司。公司采用垂直整合、以运营为核心的发展模式，业务链条覆盖从土地获取、规划设计、融资建设到资产管理的全生命周期。凭借卓越的专业性与可靠性，FSA Capital 已在纽约成功交付并运营了多个住宅、商业、综合体及酒店地标项目。

FSA Capital 过往项目

创始人兼总裁 Brian S. Pun 先生拥有超过 28 年的美国房地产行业深厚积淀。除 FSA Capital 外，他还创立了 Federal Standard 及 FSA & Associates 等知名关联企业。旗下企业长期深耕纽约市场，凭借敏锐的市场洞察力和丰富的地产交易经验，在业界建立了极高的声誉与信赖度。这种深厚的本地执行力，是组 17 项目能够精准把握市场节奏、确保高品质交付的核心保障。

五、iCross × ARCFE 机构级风控，守护每一笔EB-5投资

iCross Capital 是一家深耕纽约市近20年的专业房地产信贷机构，在 2025 年 PincusCo 纽约建筑贷款机构排行榜中位列全市第 35 名（共 105 家银行和贷款机构）。

iCross Capital 以完善的银行级信贷风控手段及贷款管理流程，获取高质量的纽约市住宅开发的建筑贷款项目。确认地段符合EB-5高失业地区的要求后，由 ARCFE 向 EB-5 投资人开放募集。每个 ARCFE EB-5 项目，都经过了严格的筛选。

在融资结构上，ARCFE 的 EB-5 资金以第一顺位高级建筑贷款的形式进入项目，处于第一顺位的还款位置，拥有土地和建筑物等实物资产抵押，为EB-5投资人提供多重结构性保护。

这不是营销承诺，而是机构级风控能力在 EB-5 产品设计中的直接体现。

自 2012 年成立以来，ARCFE 已成功发行并管理了 20 余期 EB-5 投资移民地产基金项目，成功帮助千余个家庭申请美国移民资格，过往项目 100% 获得美国移民局 (USCIS) 资质批准。截至目前，ARCFE 新政前项目（组1～11）均已成功偿还 EB-5 贷款，总额近 3 亿美元，所有已到期并符合还款条件的投资人均已完成本金全额偿还，总额超1亿美元。