纽约地产｜McCourt Partners获Bain Capital 1.2亿美元融资，支持360 Tenth Avenue开发地块
McCourt Partners近日为Hudson Yards的 360 Tenth Avenue开发地块获得1.2亿美元初始融资，贷款方为Bain Capital旗下实体。
根据PincusCo交易记录，借款主体为McCourt旗下360 Tenth Avenue LLC，对应的开发地块位于358 Tenth Avenue、West 31st Street交界处。这也是McCourt在该物业登记的首笔贷款。
这里需要特别区分：PincusCo将其称为 initial loan，目前并没有明确将其定义为construction loan。因此正式文章中更适合将其称为开发地块前期融资或初始融资，而不是直接写成1.2亿美元建设贷款。
根据McCourt Partners官方项目资料，360 Tenth Avenue规划为约 100万平方英尺Class A办公项目，位于Hudson Yards与Manhattan West之间。项目规划还强调与High Line，以及Penn Station、Moynihan Train Hall周边交通体系的连接。
这意味着，这笔融资和120 Park Avenue这样的成熟资产再融资所处阶段完全不同。
为什么360 Tenth Avenue融资值得纽约房地产市场关注？
大型房地产项目的资本形成，并不是正式开工之后才开始。
在土地和前期开发阶段，项目可能就需要资金完成土地相关投入、规划设计、审批、前期开发以及为后续建设做准备。
因此，这一阶段贷款机构需要判断的问题，与成熟经营性物业也不同。
对于开发地块，贷款机构可能更关注土地价值、开发权、规划条件、开发商能力、未来总资本需求，以及下一阶段融资将如何落实。
360 Tenth Avenue的区位也是项目规划的重要部分。项目位于Hudson Yards与Manhattan West之间，并靠近High Line、Penn Station和Moynihan Train Hall。McCourt官方资料也将这些区域和交通条件作为项目定位的重要组成部分。
不过，优质区位和机构融资都不能直接等同于项目一定按照某个时间表完成。
对于开发阶段项目，真正重要的是把：
规划方案、已经取得的资金、实际施工进展和未来仍需完成的融资分别看清楚。
EB-5投资人启示
1. 项目进入不同阶段，融资逻辑也会发生变化。
土地及前期开发融资、建设贷款、稳定运营后的再融资，解决的是不同阶段的资金需求，对应的风险和承保逻辑也不同。
2. 越处于早期开发阶段，后续融资路径越值得关注。
开发地块还没有稳定租金收入，因此需要进一步理解项目未来还需要多少资本、资金预计从哪里来，以及进入下一阶段融资前需要完成哪些里程碑。
ARCFE观点
对ARCFE而言，这笔交易最值得关注的地方，是它很好地展示了房地产开发中的一个基础逻辑：
项目的资本形成，远早于建筑最终建成。
一项大型地产项目可能先后经历土地收购、规划、前期融资、建设融资、招商出租，最后才进入稳定运营、出售或再融资阶段。
每一个阶段需要解决的问题都不同。
ARCFE由深耕纽约房地产融资近20年的iCross Capital创立。这种地产信贷背景，也让ARCFE在审查房地产型EB-5项目时，不会只看到某一次贷款或募资，而会继续看项目目前究竟走到哪一步、未来还需要哪些资金、哪些节点尚未完成，以及本金最终依靠什么退出。
对于EB-5投资人而言，与其只问：
“这个项目已经拿到多少钱？”
更值得继续问的是：
“项目现在处于什么阶段？下一阶段还需要什么资本？”
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