"我们在跟自己打"——银行回归商业地产贷款，却发现私人信贷已占半壁江山

ARCFE-CN
7月7日
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想要重返商业地产贷款市场的银行，发现自己正面临一个骑虎难下的局面。

2023年起，来自监管层的高压审查和自身资产负债表的沉重包袱，让银行几乎被挤出了这个市场。但银行并没有彻底离场——它们选择了一条"曲线救国"的路：减少自己直接放贷，转而把钱借给那些新兴的私人信贷基金，让它们去干放贷的活。

"说白了，我们给一些债务基金提供了杠杆资金，结果反过来压缩了自己的利润空间，"KeyBank 房地产资本区域执行董事 Alan Isenstadt 在 Bisnow 纽约投资与贷款峰会上坦言。如今，银行想重新下场放贷了，却发现债务基金正在以惊人的速度蚕食市场份额。

"我们等于是在两条战线上跟自己打，"Isenstadt 说。过去一年，随着银行逐步甩掉了手里的问题贷款包袱，放贷活动明显回暖。加上政策层面的松绑——比如巴塞尔协议III终局方案的修订提案降低了银行的资本金要求——银行的"弹药"确实比前两年充足了不少。

但问题是，市场格局已经变天了。债务基金的火力突然变得异常凶猛——而这些"弹药"，恰恰有一部分就是银行自己提供的。

银行要想跟债务基金正面竞争，就必须拿出更灵活的贷款结构、更快的审批速度、更宽松的条款。但这对银行来说谈何容易——它们天生就背着更高的合规成本和更严格的风控标准。

"在我们的债务基金业务里，我们显然可以承受更多的现金流波动风险，也能做更多过渡性质的贷款，"Blackstone 房地产债务策略美洲私人投资联席主管 Tony LaBarbera 表示。

根据 CBRE 贷款动量指数的数据，2023年银行业危机后的"大撤退"结束后，银行去年一度重新夺回了非机构贷款成交量的头把交椅，拿下了34%的市场份额。但这个数字仍然低于历史平均水平，而且好景不长——另类贷款机构很快又反超了。

CBRE 数据显示，2026年第一季度，另类贷款机构拿下了商业地产贷款发放量的 53%，其中债务基金的交易量同比暴涨 280%。银行的份额则跌到了仅剩 22%。

私人信贷正在"动摇机构贷款、银行和CMBS这些老牌玩家的根基，"Ariel Property Advisors 资本服务高级总监 Matt Swerdlow 在纽约市律师协会举办的这场活动上表示。

在大额交易中，债务基金的优势尤为明显——因为其他贷款机构在这种体量的项目面前往往"弹药不足"。纽约和迈阿密那些动辄数亿美元的超大建筑贷款，越来越多地由 Tyko Capital、Apollo Global Management 和 S3 Capital 这类私人信贷巨头来主导。

面对这种局面，银行只能另辟蹊径，去找那些私人信贷还没覆盖到的细分市场。

BDT & MSD Partners 房地产信贷机会基金董事总经理 Samantha Rotchford 表示，目前大多数银行把精力集中在1亿美元以下的中小型交易上，基本不碰建筑贷款了。除此之外，它们还在继续给私人贷款机构"输血"。

"从某种意义上说，银行正在变成我们业务的'后勤部队'——而且是以一种对双方都有利的方式，"Rotchford 说。"你能看到它们的利差在跟着整个市场一起收窄，这对我们来说是一条源源不断的资金管道。"

根据美联储的一份报告，美国最大的几家银行向私人信贷工具（包括私人债务基金和商业发展公司 BDC）提供的授信额度，五年内增长了 145%，到2024年第四季度已达到 950亿美元。其中560亿美元已经被动用。

报告显示，私人信贷从银行获取资金的主要方式是循环信贷额度——BDC 的循环信贷总额为490亿美元，债务基金为300亿美元。与会嘉宾表示，这个趋势至今仍在延续。

"现在拿一条仓储信贷额度并不难，"Rotchford 说。"对银行来说，这更多是给自己的资产负债表减负。"

尽管放贷意愿已经回来了，但银行的资产负债表仍然没有完全"轻装上阵"——此前那些问题贷款一直靠"续期装死"（extend-and-pretend）的方式在拖着。再加上硅谷银行和签名银行这些重量级玩家已经倒闭出局，留下的市场空白正好被私人信贷填补。

不过，Dansker Capital Group 首席执行官 Andrew Dansker 认为，私人信贷的好日子可能已经到了"天花板"。随着银行逐步消化完问题资产、轻装上阵，它们迟早会拿出更有竞争力的条件来争夺借款人，届时市场竞争只会更加激烈。

"我很好奇，长期来看这会把债务基金的蛋糕压缩多少，"Dansker 说。

出处： Bisnow

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