纽约地产｜Prospect Ridge完成8亿美元地产债务基金二期募资，支持约30亿美元放贷能力
已更新：9月7日
总部设于纽约的房地产投资管理机构Prospect Ridge近日完成第二只商业地产债务基金募资，获得 8亿美元资本承诺。根据目前披露的信息，该基金拥有约 30亿美元总放贷能力。
Commercial Observer报道称，Prospect Ridge Real Estate Debt Fund II将在全美范围内投资，覆盖 第一抵押贷款（First-Mortgage Loans）、夹层贷款（Mezzanine Loans）和优先股权（Preferred Equity）等不同形式，而不是一只专门投资纽约地产的基金。
新基金延续了Prospect Ridge此前的地产信贷策略。第一只约5亿美元的债务基金主要关注transitional及value-add项目，目前已经全部完成资金部署，并接近全部实现退出。
Prospect Ridge官方资料显示，其地产信贷业务覆盖多户住宅、工业、酒店、零售等多种资产类别，并可以根据具体交易从高级抵押贷款到夹层贷款的不同资本位置提供融资。
Prospect Ridge表示，在经历利率上升和多个地产类别重新定价之后，目前仍能够看到新的信贷机会，尤其关注基本面较好、仍具有租金增长及较强出租表现的资产。
为什么这只地产债务基金值得房地产投资人关注？
真正值得关注的，不只是“募了8亿美元”或“可以放30亿美元贷款”。
更重要的是，同一家地产信贷机构可以通过完全不同的资本位置参与房地产项目，而这些位置承担的风险并不相同。
第一抵押贷款通常直接由底层房地产提供抵押，并处于较靠前的偿还位置；夹层贷款位于高级贷款之后，偿还顺位更低；优先股权则属于股权资金，通常排在项目债务之后、普通股权之前。
因此，即使都被归入“房地产信贷”或“结构化地产资本”，具体风险也不能简单画等号。
另外，8亿美元资本承诺与约30亿美元放贷能力也是两个不同概念。 目前公开报道并没有详细披露Fund II形成30亿美元放贷能力的具体资金机制，因此不能简单将两个数字换算成一个确定的杠杆倍数，也不能将30亿美元理解成另外30亿美元的基金股权资本。
EB-5投资人启示
1. 同样是地产融资，资金位置可能完全不同。
高级抵押贷款、夹层贷款和优先股权对应不同的抵押权利与偿还顺位。投资人真正需要知道的是：自己的资金到底处于资本结构的哪一层。
2. 底层资产不错，并不代表所有资金位置风险相同。
除了项目本身，还需要继续看整体杠杆、抵押资产、前后顺位资金、开发商股权投入，以及最终依靠什么方式偿还投资本金。
ARCFE观点
对ARCFE而言，这只基金最值得关注的地方，是它很好地说明了一个地产金融中的基础问题：“投房地产”或者“做地产贷款”只是一个大类标签，真正决定风险结构的是资本到底放在什么位置。
Prospect Ridge可以根据不同交易提供第一抵押贷款、夹层贷款或优先股权，说明专业地产信贷机构在配置资本时，本身就会根据项目情况选择不同的结构、顺位和风险敞口。
这一点对EB-5投资人同样重要。
ARCFE由深耕纽约房地产融资近20年的iCross Capital创立。真实的地产信贷背景，也影响着ARCFE审查房地产型EB-5项目的方式：我们不仅关注开发商和底层物业，还会进一步分析资金处于什么顺位、由什么资产提供支持、整体杠杆如何，以及本金未来依靠什么路径退出。
所以，对于投资人而言，真正需要问的并不是：
“这个项目是不是房地产项目？”
而应该进一步问：
“我的资金在这个房地产项目里，究竟处于什么位置？”
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