【活动回顾】融资结构的力量｜从纽约私募信贷一线，看“结构”如何决定风险与回报
- ARCFE-CN
- 2025年12月23日
- 讀畢需時 3 分鐘
在当前纽约房地产市场利率高位震荡、传统银行融资窗口持续收紧的背景下，“Private Credit（私募信贷）”正在成为资本市场中一个被频繁提及、却并不总被真正理解的关键词。
不久前，iCross x ARCFE创始人兼CEO Lily Guo女士受邀参加由iCross Capital与Columbia CCI联合举办的纽约私募信贷主题分享会，与来自银行与资本顾问端的一线从业者，就融资结构、市场变化与职业路径展开了一场深入交流。
本次分享的意义，并不在于“趋势判断”，而在于——
让更多人理解：在真实的房地产融资世界中，风险并非来自资金本身，而是来自结构是否成立。
从结构出发：私募信贷为何持续扩张
在分享中，Lily 从市场结构切入，回顾了私募信贷在全球资本体系中的演变路径。
自 2008 年金融危机后，受监管资本约束加严影响，传统银行逐步退出部分高复杂度、周期较长的融资场景。与此同时，以非银行资本为主导的 private credit 快速发展，并在 2023 年形成约 2 万亿美元规模的全球市场。
但 Lily 特别强调，“私募信贷”并不等同于“高风险资本”。真正决定风险属性的，是融资在资本结构中的位置。
为此，她结合 iCross Capital 近期参与的两笔 Long Island City（LIC）核心区建设期融资案例进行说明：
单笔规模约1.25亿美元
标的为一栋 38 层、约 390 户的高密度住宅项目
项目由纽约知名开发商United Construction & Development Group 执行
在上述项目中，iCross Capital 均以建设期第一顺位抵押贷款（Senior Construction Loan）的形式参与，而非市场中更常见的 mezzanine 或次级债务结构。
这类融资结构，遵循的并不是“追逐收益”的逻辑，而是更接近银行开发贷的制度化框架：抵押品约束、独立评估、工程节点核查、受控拨付机制，构成风险管理的基础。
Lily 指出，在建设期融资中，安全性并不来源于资金来自哪里，而是来自结构是否被制度化地约束。
包括 EB-5 在内的长期、低波动资本，正是因为其期限与成本结构稳定，才能在合适的位置，与银行资本形成互补。
银行视角：制度、审慎与长期约束
来自银行端的分享者——Ponce Bank 副总裁 Douglas Romeo，则从监管体系内 lending 的角度，补充了另一种“结构逻辑”。
在银行体系中，贷款并不是一次性行为，而是一整套持续运行的审慎流程：从借款人背景、抵押资产质量、预算合理性，到资金发放后的持续监管，任何一环出现偏差，都会触发风险控制机制。
他强调：“银行 lending 的核心从来不是速度，而是可持续性。”
正因如此，银行从业者往往需要具备更强的尽调能力、结构理解力与执行纪律——这也是银行资本在市场波动中仍能维持稳定的重要原因。
资本顾问：在复杂结构中“解决问题”
作为资本撮合与结构协调的一端，Real Estate Capital of America 的 Johnny Su 分享了资本顾问在复杂交易中的角色定位。
与银行或直接出资方不同，顾问端往往介入的是多方资本并存、结构复杂、时间压力极高的项目。其价值并不在于“介绍资金”，而在于在银行、私募资本与开发商之间，搭建可执行的结构方案。
正如他所说：“复杂项目需要的不是更多资金，而是能把问题拆解并解决的人。”
关于职业路径：结构理解，比“背景标签”更重要
在学生最关心的职业问答环节，三位嘉宾给出了高度一致的判断：
行业并不要求单一的金融背景
但结构理解力、学习能力与解决问题的意愿至关重要
Lily 分享了私募信贷体系中常见的入门岗位：Credit Analyst、Underwriter、Loan Originator、Asset Manager，这些岗位分别对应模型、风控、交易与贷后管理等不同维度。
她强调，真正的职业成长，往往不是“规划出来的”，而是在一笔笔项目中，对结构、风险与人性的理解逐步累积而成。
结构，是长期主义的语言
从建设期融资到资本分层，从银行审慎到私募灵活，这场分享所呈现的，并不是某一种资本形态的“优劣比较”，而是一个真实的融资生态。
对于 iCross x ARCFE 而言，这恰恰也是我们长期坚持的核心理念：不追逐概念，不依赖运气，而是通过结构，把不确定性约束在可控范围之内。
金融的价值，从来不在于讲故事，而在于——当周期起伏时，结构是否依然站得住。
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