在选择EB-5项目前，这些法律文件你都看懂了吗？
- qsmcx9
- 10月29日
- 讀畢需時 3 分鐘
在EB-5投资移民体系中，移民局（USCIS）主要负责审查项目申请文件的合法性与就业创造能力，而不会主动评估项目的商业可行性或资金安全性。因此，项目是否真实？资金是否安全？是否存在法律漏洞？这些投资风险判断问题，需由投资人自己判断。而判断的第一步，就是看懂项目相关的法律文件。
了解项目的法律结构与风险揭示文件，已成为EB-5投资人必须掌握的基本功。今天，我们就帮大家罗列了EB-5投资人必须读懂的六类核心法律文件，建议大家收藏，并在项目筛选过程中作为重点比对项。
EB-5投资人必知的
6大核心法律文件
一、私募备忘录（PPM）——项目结构与风险披露的核心文件
PPM 是基金管理方向投资人披露项目结构与潜在风险的关键文件。它详细描述了投资用途、资金结构、费用安排、退出机制、投资人权利义务、基金管理流程、移民流程风险等内容。PPM 通常由律师事务所撰写，是移民局审查项目合规性的重要依据之一。
投资人应重点关注：
投资款的具体使用方式与路径；
资金结构与优先顺位；
投资退出机制与回款安排；
所涉法律责任与风险揭示。
二、运营协议（Operating Agreement）——投资人与基金管理人之间的“合伙契约”
OA是EB-5的核心法律文件之一，详列了基金的组织形式、管理权限、决策流程、资金分配、解散清算等机制，是理解投资风险、保障投资权益、明晰身份路径的关键参考依据。
投资人应重点关注：
自身在基金中的地位与权利义务；
管理人的权限；
收益分配、资本回收等关键条款。
三、贷款协议（Loan Agreement）——判断风险控制机制是否到位的核心文件
在贷款协议中，会明确EB-5资金如何贷出给开发商使用，涵盖贷款金额、利率、抵押结构、资金用途、还款安排与违约处理等关键内容，是项目风控框架的核心载体。
投资人应重点关注：
还款顺位是否明确；
是否有明确还款路径；
抵押与担保条款是否完备；
出现违约时，基金是否拥有追偿权。
四、抵押文件或抵押登记——确认“抵押真实存在”的凭证
优质的EB-5项目通常会以具备流动性、高价值的实物资产作为抵押，并通过政府官网完成登记，确保EB-5基金具备真实、合法、可执行的第一顺位抵押权。这不仅代表借款人愿意用自身资产做担保，也体现了项目的融资透明度与风控成熟度。
ARCFE实际案例
以ARCFE组22 “Skyline2” EB-5项目为例，作为第一顺位建筑贷款人，EB-5基金享有项目实物资产的最高优先受偿权，并已完成正式抵押登记。投资人可登录纽约市政府ACRIS官网查询相关登记信息，验证项目的法律保障措施。
投资人应重点关注：
抵押资产范围；
抵押物价值；
是否已完成政府抵押登记，且是否为第一顺位抵押。
五、经济学报告（Economic Report）——衡量“绿卡安全”的关键文件
该报告由第三方经济机构出具，采用RIMS II 或 IMPLAN 模型评估项目创造就业的能力。每位EB-5申请人需创造10个就业岗位，若报告中预估的就业数量不足，将影响最终I-829通过率。
投资人应重点关注：
模型是否采用 RIMS II / IMPLAN 等主流方法；
报告是否由具备专业资质的第三方经济分析师出具；
总体就业创造是否满足配额需求；
模型参数、假设前提是否合理可信。
六、商业计划书（BP：Business Plan）——展现项目全貌与合规结构的“说明书”
BP 是系统展示项目结构、贷款条款、开发计划、就业创造机制与退出安排的综合文件，也是 USCIS 审核 I-956F 时的关键依据。对投资人而言，这是判断“是否值得投、能否顺利绿卡、是否能安全回款”的底层逻辑支持。非常有必要深入阅读理解。
投资人应重点关注：
项目基本信息与开发阶段安排；
投资结构、EB-5资金用途；
就业创造路径是否清晰明确；
风控措施是否完善；
贷款条款及退出机制设计是否合理。
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