近日，美国专业地产媒体 PincusCo 发布了其 2025 年纽约建筑贷款机构排行榜，深入梳理了纽约市地面新建、改造及转换类建筑贷款市场。 作为深耕纽约房地产建筑贷款市场的专业机构，iCross Capital（爱拓资本）也是此次榜单中上榜的 Private Lender 之一。我们也希望借助这份权威榜单，进一步探讨几个与投资人密切相关的问题： 在高利率环境下，纽约的房地产开发项目融资现状如何？ 谁是主要的贷款方？ 传统银行的角色是否依然举足轻重？ Private Lender（非银行贷款机构）为何日益凸显其重要性？ 更关键的是，这些建筑贷款市场的动态，与我们所关注的 EB-5 投资产品之间存在何种关联？ 本文所引用的 PincusCo 原文分析文章及榜单 List 详见以下附件，供读者进一步参考： Article Top 2025 construction lenders for NYC - PincusCo analysis.pdf List Top 2025 construction lenders for NYC - PincusCo

本文，我们将从纽约房地产建筑贷款市场的实操视角出发，系统拆解高级建筑贷款为什么可以成为一种更具结构性保护的EB-5投资方式。 一、EB-5投资安全的第一个问题：资金排在哪一层？ 房地产开发项目通常并不是由单一资金来源完成的。一个项目从拿地、设计、审批、施工到最终销售或再融资，背后往往对应一套完整的资本结构（Capital Stack）。在这套结构中，不同资金处于不同层级，也承担不同风险。 通俗地讲，同一栋楼里，可能同时存在高级建筑贷款、夹层贷款、优先股权以及开发商普通股权。它们看似都与同一个房地产项目相关，但还款顺位、抵押权利、风险暴露和退出方式完全不同。这也是为什么两个EB-5项目即使都宣称是“房地产项目”或“贷款型项目”，其安全边际也可能存在本质差异。 高级建筑贷款之所以在结构上更具保护，是因为它通常处于项目现金回收的第一顺位。项目未来通过销售、再融资或其他退出方式产生现金时，通常先偿还高级贷款，再进入夹层贷款和股权层级。 这意味着，投资人不能只看“这是不是一个纽约房地产项目”，而要看“我的资金在这个项目中处于什么位置”。项目外观决定不了安全

皇后区一个社区首次跻身纽约市房价最贵的前五名。根据地产数据研究机构 PropertyShark 发布的最新季度报告，位于 Whitestone 地区、紧邻拿骚县（Nassau County）的小型高端社区 Malba，在2026年第一季度的房屋成交中位数价格同比飙升了61%，达到创纪录的250万美元。 这一惊人涨幅使 Malba 一举成为全纽约市第五贵的社区，仅次于 Tribeca 和 Soho。这是皇后区社区有史以来首次进入 PropertyShark 这一备受关注的排名前五。 价格飙升的主要原因是本季度成交的房屋面积显著大于往年。Malba 一季度成交房屋的平均面积达到3096平方英尺，远超去年同期的1351平方英尺。其中最引人注目的一笔交易是位于 104 Malba Drive 的一栋近5000平方英尺的独栋住宅，于今年3月以312万美元成交。 放眼全市，纽约的高端住宅市场持续展现强劲势头。Hudson Yards 以462万美元的中位数继续稳居全市最贵社区榜首，Tribeca 同比上涨29%至425万美元。数据清晰表明：进入2026年中期

纽约顶级开发商在2025年持续大举推进新项目建设。据 The Real Deal 最新排名，全市最活跃的20家开发商共提交了1900万平方英尺的新建项目计划，充分表明市场信心依然强劲，丝毫未受贸易政策不确定性的影响。 Related Companies凭借其位于哈德逊广场的超大型办公项目 70 Hudson Yards 拔得头筹。该项目为一栋72层、135万平方英尺的甲级写字楼，是疫情以来全美最大的全新建造办公楼项目。此外，该公司还在皇后区 Willets Point 提交了881套经济适用房的建设计划，该片区未来将总计交付约2500套经济适用住房。 布鲁克林和皇后区主导了多户住宅开发的版图。Charney Companies 以超过140万平方英尺的在建项目规模位居第二，主要集中在布鲁克林 Gowanus 地区。其长期合作伙伴 Tavros Capital 紧随其后，在建规模超过128万平方英尺。值得关注的是，两家公司还在长岛市法院广场（Court Square）联合推进了一个600套产权公寓的大型项目。 曼哈顿写字楼市场同样表现亮眼，2025

长岛市滨水区的高端产权公寓项目日前已正式启动销售，这标志着纽约市增长最快的住宅区迎来了一个重要的里程碑。该项目命名为 Paragon LIC，拥有 186 套豪华公寓，是十多年来皇后区东河沿岸推出的首个全新建设的滨水产权公寓项目。 由知名开发商 ZD Jasper 倾力打造，这栋位于弗农大道 45-40 号（45-40 Vernon Blvd）的 23 层地标建筑完美融合了现代建筑美学与当地历史，将建于 20 世纪 30 年代的历史建筑"百利漆厂"（Paragon Paint Factory）的一部分保留并融入了大楼基座。大楼预计于今年秋季交付，销售由全美顶尖经纪公司 SERHANT. 独家代理，户型涵盖单身公寓至四居室，售价从 65.5 万美元到 465 万美元不等。 该项目紧邻近期获市议会批准的 OneLIC 社区规划区。该规划涵盖长岛市 54 个街区，是纽约市 25 年来最大规模的特定社区重新规划案，预计将为该地区带来约 14,700 套全新住宅、绿地公园以及基础设施升级，从而进一步推高长岛市滨水区的资产价值。 大楼由 Archimaera

World Wide Group 和 Rabina 日前成功为其位于纽约长岛市（皇后区）的 53 层豪华租赁公寓大楼 QLIC 锁定了一笔高达 1.6 亿美元的再融资贷款。这笔贷款由全球顶级银行富国银行（Wells Fargo）提供，充分彰显了主流金融机构对长岛市租赁市场的强烈信心。 QLIC 大楼坐落于北大道 29-22 号（29-22 Northern Blvd），共拥有 795 套公寓，是皇后区最高的住宅建筑之一。大楼配备了全套顶级配套设施，包括屋顶泳池、健身中心、共享办公空间和景观庭院。自建成以来，该大楼一直保持着极高的入住率。 此次再融资替换了该物业原有的建筑贷款，标志着项目已成功完成租赁稳定化（Lease-up & Stabilization）。随着长岛市租金持续攀升、空置率维持在低位，机构贷款方正积极寻求在该子市场部署资金。 这笔交易再次验证了长岛市作为纽约顶级住宅目的地的市场地位。富国银行这样的顶级银行愿意向长岛市的单一资产投入 1.6 亿美元的事实，充分说明了该社区卓越的市场基本面和长期增长潜力。 出处： The Real De

曼哈顿写字楼市场正在经历前所未有的强劲复苏，有望迎来二十多年来写字楼租赁最活跃的一年。根据高力国际（Colliers）发布的最新市场报告，2026 年前五个月的租赁活动已飙升至自 2000 年互联网泡沫时期以来的最高水平，释放出租户需求强劲复苏的积极信号。 今年1月至5月，曼哈顿的写字楼租赁总量达到了惊人的 1580 万平方英尺，与去年同期相比大幅增长了 42%。这一显著增长势头主要得益于几笔超大型租赁交易的达成，其中包括一家大型金融机构在曼哈顿中城达成的 120 万平方英尺的超大面积续租及扩租协议。 受此推动，曼哈顿整体写字楼的待租率（Availability Rate）已收窄至 15.4%，创下自 2021 年中期以来的最低水平。中城区域继续引领复苏，占据了所有租赁活动的 60% 以上。一流的金融、法律和科技公司正纷纷抢占配备现代配套设施的高端甲级写字楼。 写字楼租赁量的强劲爆发，再次证明了纽约作为全球商业中心的无可替代的地位。对于 EB-5 投资者而言，曼哈顿商业地产市场的强劲基本面和快速复苏，无疑是一颗"定心丸"，充分彰显了纽约大都市区房

纽约长岛市（LIC）的建设热潮仍在持续升温，又一大型住宅项目成功获得了雄厚的资金支持。总部位于皇后区的本土开发商 Terra Developers 日前成功获得了一笔 7000 万美元的建筑期贷款，用于支持其在长岛市极具人气的猎人角（Hunters Point）社区新建产权公寓项目。 这笔融资由知名借贷机构 Maxim Capital Group 提供，将直接用于支持位于长岛市 44路11-33号（11-33 44th Drive）的一栋8层高住宅楼的建设。该项目建成后将向市场投放 113 套高端产权公寓（Condo），大楼底层还配有商业零售空间以及 23 个停车位。本次融资由新马客（Newmark）的 Max Ralby 促成。 这笔贷款的成功落地，充分体现了主流金融机构对长岛市住宅市场的坚定信心。长岛市目前仍是纽约市增长最快、最具韧性的住宅子市场之一。该项目地理位置优越，交通便捷，紧邻滨水区。 对于 EB-5 投资者而言，机构资本持续大规模涌入长岛市的开发项目，是一个极为积极的信号。这不仅印证了该区域住宅地产的强劲需求，也证明当地项目对顶级金

DHS最新澄清：多数绿卡申请人无需离开美国完成绿卡申请。围绕AOS/I-485身份调整的政策争议，此前引发申请人、雇主和移民律师广泛关注。本文结合公开报道与USCIS政策备忘录，解析此次澄清对EB-5投资人和长期美国身份规划家庭的实际影响。