根据《商业观察家》（Commercial Observer）的最新报道，布鲁克林知名开发商 Elmord Management 已成功获得 7230 万美元 的收购与建筑融资，用于在皇后区长岛市（Long Island City, LIC）的 Hunters Point 黄金地段建设一栋全新的多户住宅大楼 。 此次交易由专注于纽约市场的知名贷方 BridgeCity Capital 承销，资金将直接支持位于 44-68 Vernon Boulevard 的 161 套公寓项目开发 。Elmord Management 此前以 2800 万美元的价格购入了该地块，目前该址上有一座建于 1953 年的仓库，未来将被拆除并改建为一栋 16 层高、总面积达 142,697 平方英尺的现代化混合用途公寓楼，底层还将配备优质商业零售空间 。 该地块地理位置极其优越，距离此前亚马逊（Amazon）曾规划建设其纽约第二总部（HQ2）的 Vernon Boulevard 沿河地块仅数步之遥 。尽管亚马逊最终于 2019 年撤回了该计划，但长岛市凭借其得天独厚的地理

“夹层贷款”和“高级贷款”的概念和差异，一直是一个在 EB-5 行业内被广泛讨论的核心问题。因为它们并不只是两种不同的融资名称，而是代表着两套截然不同的风险承担方式、抵押保护逻辑和违约处置路径。 结论先行：从 EB-5 投资人的角度，高级贷款（Senior Loan）在资本保全方面具有结构性优势；但夹层贷款（Mezzanine Loan）在市场上更为普遍，且在特定条件下有其合理性。本文将从多个维度对两者的优劣加以权衡。 一、资本结构（Capital Stack）的基本框架 在同一个房地产开发项目中，资金来源通常不会只有一种。开发商自有资金、优先股权、夹层贷款、高级贷款等，往往会按照不同顺位叠加，形成一套完整的 资本结构（Capital Stack）。 从风险和受偿顺位来看，开发商普通股权通常排在最末位，优先股权和夹层贷款位于中间层，而高级贷款通常位于最前端。顺位越靠前，理论上越先获得偿还；顺位越靠后，对项目剩余价值的依赖就越高。 这也意味着：同样都是“房地产类 EB-5 项目”，如果底层资金位置不同，投资人的保护逻辑就完全不同。 过去很长一段时间

纽约本地知名开发商 Gary Chen 近日正式向 纽约市城市规划局 (DCP) 提交了分区变更申请，计划在皇后区法拉盛（Flushing）打造一栋 10 层高的全新混合用途地标建筑 。 该项目位于 32-02 Linden Place，规划建设 296 套住宅单元（其中 75 套将作为永久性可负担住房），并包含 32,954 平方英尺的底层商业零售空间以及 194 个停车位 。 Gary Chen 早在 2024 年就以 2650 万美元 的总价完成了该项目所需全部四块土地的整合与收购 。此次提交的分区变更申请，旨在将该区域从现有的低密度工业用途转变为高密度的住宅与商业混合用途 。这种大规模的土地用途转换，与近期曼哈顿 1740 Broadway 办公楼以 4.8 亿美元贷款转型为豪华住宅的趋势一脉相承，体现了纽约市全面拥抱住宅开发的政策导向。 该项目紧邻 Whitestone Expressway 快速路，地理位置极其优越。开发商在申请文件中强调，拟议的分区变更有助于将低效利用的土地转化为高品质住宅，这与 纽约市政府 (NYC.gov)...

根据《纽约商业日报》（New York Business Journal）的最新报道，知名开发商 CW Realty（由 Cheskie Weisz 创立）已正式签署了一份价值 970 万美元、租期长达 99 年 的地租协议，锁定位于长岛市 Court Square 区域的 21-02 44th Drive 开发地块 。该地块总面积达 48,240 平方英尺，预计将于 2028 年 正式完工并投入使用 。 长岛市（Long Island City）作为纽约市发展最迅速的黄金住宅区，其 Court Square 区域近年来持续吸引着顶级开发商的目光。此次 CW Realty 的大手笔投资，再次印证了市场对该区域高端住宅需求的强劲信心。 值得注意的是，该地块紧邻正在火热建设中的 24-19 Jackson Avenue 摩天大楼 。该项目由知名设计事务所 FXCollaborative 操刀，是一栋高达 55 层、包含 636 套住宅单元的超大型地标建筑 。根据 NYC Department of Buildings (DOB) 的最新规划许可，该区

最近，美国移民与签证体系的多项费用变化，再次把“美国身份成本”推到台前。 6月23日，美国国土安全部（DHS）在联邦公报上发布一项重磅拟议新规，计划大幅上调入籍申请及相关复议申请费用，并取消部分费用减免与费用豁免安排。 一、拟议多项入籍费相关费用大幅上涨 根据拟议规则： N-400 入籍申请 纸质申请费拟从760美元上调至1,330美元，涨幅约75%；在线申请费拟从710美元上调至1,280美元，涨幅约80%。 N-336 入籍复议申请 纸质申请拟从830美元上调至1,475美元，涨幅约78%；在线申请拟从780美元上调至1,425美元，涨幅约83%。 二、身份成本在不断提高 过去，投资人在评估美国身份路径时，主要关注能否申请、排期多久、项目是否合规、资金是否安全、子女年龄是否来得及等问题。 这些问题仍然重要。但现在，另一个现实因素正在变得更突出：未来再启动，综合成本是否会更高？ DHS 在此次拟议规则中明确提到，费用调整与“受益人付费原则”有关，即由使用并受益于政府服务的申请人承担相应成本。 这意味着，美国移民体系正在进一步把行政资源、审理成本

皇后区的住宅开发领域正呈现出极其活跃的态势，开发商们正积极通过创新的规划策略来扩大住房供给。知名开发商 The Grun Group 已正式向 New York City Department of Buildings（纽约市楼宇局）提交了新建大楼规划，拟在皇后区邱园（Kew Gardens）社区建设两栋相邻的多户住宅楼，共计提供 108 套全新房源。这两个拟建的孪生项目位于格罗夫纳巷（Grosvenor Lane），紧邻大都会大道（Metropolitan Avenue）南侧，距离占地广阔的 Forest Park（森林公园）仅一个街区，为未来住户提供了城市便利与自然生态的完美结合。 根据官方申报文件显示，该项目由两栋九层建筑组成，旨在最大限度地利用当地的分区规划优势。第一份规划申请拟在格罗夫纳巷 116-18 号建设一栋包含 58 套住宅的公寓楼，而同时提交的第二份规划则申请在相邻的 116-14 号建设一栋包含 50 套住宅的建筑。这两栋大楼均由绿地集团创始人兼首席执行官 Yonah Grunhut 亲自挂帅，NKM 工程公司的 Nares

曼哈顿中城商业核心区的转型正迎来又一历史性突破。知名投资机构 Yellowstone Real Estate Investments 已正式获得 4.8 亿美元的巨额贷款，用于将位于百老汇 1740 号的 27 层办公大楼改建为豪华公寓和产权公寓。纽约顶尖的房地产私募股权与债权投资巨头 Madison Realty Capital 独家发放了这笔建筑贷款，该资金将全力支持这栋包含 420 套住宅的现代化地标建筑的诞生。项目位于西 55 街与西 56 街之间，预计将于 2029 年第三季度完工，这充分彰显了主流资本对中城高端住宅市场的强劲信心。 根据官方公布的项目规划，此次大规模的“写字楼改住宅”工程将创造出 238 套高品质租赁公寓和 182 套豪华产权公寓（Condo）。除了住宅单元外，开发商还规划了超过 60,000 平方英尺的世界级配套设施。其中包括一个占地 22,000 平方英尺的超大型运动俱乐部、一个配备 60 英尺室内恒温泳池的私人水疗中心、一间极具格调的地下酒吧（Speakeasy）、专属住户酒廊以及一个屋顶观景日光甲板。此外，大楼

知名开发商 ZD Jasper 向纽约市建筑局提交新建规划，拟在长岛市 Steinway 街 35-25 号建设一栋 23 层混合用途大楼。项目总面积 14.2 万平方英尺，将提供 99 套高端住宅与底层零售商铺。了解长岛市最新地产动态。

美国国务院公布了 2026 年 7 月职业移民绿卡排期。整体来看，本月职业移民多个类别出现前进。其中，中国大陆 EB-1、EB-3、EB-4 以及 EB-5 旧政/非预留类别表 A 均有不同幅度前进；EB-2 继续保持不变。 EB-5 方面，旧政/非预留类别中国大陆表 A 从 2016 年 9 月 22 日前进至 2016 年 12 月 1 日，前进 70 天；新政下三类预留签证类别继续保持 C（Current）无排期，目前仍可享受新政红利。 一、7月职业移民绿卡排期要点速览 EB-1 表A / 表B： 本月中国大陆 EB-1 表 A 出现前进。 表 A 从 2023 年 4 月 1 日前进至 2023 年 6 月 1 日，前进 61 天；表 B 继续停留在 2023 年 12 月 1 日，暂无变化。 EB-2 表A / 表B： 表 A 继续停留在 2021 年 9 月 1 日，表 B 继续停留在 2022 年 1 月 1 日。整体无变化。 需要注意的是：美国国务院在本月排期中再次提示，中国大陆 EB-2 类别由于需求和签证使用量增加，未来几个月