纽约地产｜Vaja Group以2639万美元收购Astoria开发地块
Queens住宅开发市场再出现一笔值得关注的Astoria开发地块交易。
根据Commercial Observer关于24-41 31st Street交易的报道，Vaja Group已经以 2639万美元收购Astoria原Staples地块。该地块占地约29,638平方英尺，拥有接近 15万平方英尺可开发面积，未来可支持包含 108套住宅、约1.4万平方英尺商业空间及停车设施的混合用途开发。
这并不是Vaja第一次在这一片区布局。开发商此前已经以1100万美元收购24th Road对面的原Neptune Diner地块，持续增加其在31st Street一带的开发资源。
与此同时，Astoria近期也不断出现实际房地产资本投入。ARCFE此前报道的Wells Fargo为Astoria住宅项目提供1.75亿美元建设融资就是另一个例子。土地收购与建设融资处于房地产开发的不同阶段，但它们共同说明：开发商和专业资金仍在Queens住宅市场持续寻找新的开发机会。
为什么这块Astoria开发地块值得纽约房地产市场关注？
这笔交易真正值得关注的，并不只是2639万美元的成交价格。
更重要的是，一家开发商正在已经布局过的片区继续投入真实资本，扩大未来住宅开发规模。
房地产开发从拿地阶段就需要判断很多现实问题：这块地能够建设多少面积、交通条件如何、当地有没有住宅需求、周边有多少竞争供应，以及项目未来需要多少资本才能真正建成。
从Astoria的1.75亿美元建设融资，到Vaja继续收购31st Street开发地块，我们更关注的并不是每笔交易本身，而是这些真实资本行为共同反映出的市场判断。
Astoria与Long Island City并不是同一个子市场，但两者都属于Queens持续发展的住宅区域。对关注当地市场的投资人而言，也可以进一步了解位于Long Island City的ARCFE组22｜Skyline Tower II。
EB-5投资人启示
对EB-5投资人而言，这笔交易提供了一个很直观的开发市场观察角度。
一项房地产项目真正进入建设阶段之前，开发商首先需要愿意投入真实资金购买土地，并判断这个区域未来有没有足够的需求支持新增住宅。
当熟悉当地市场的开发团队持续在同一区域增加开发资源时，至少说明专业市场参与者仍然认为这里存在值得继续投入的开发机会。
土地收购当然不能保证未来项目一定开工或销售顺利，但开发商用真实资本做出的选择，本身就是判断当地市场活跃度的一项参考。
ARCFE观点
对ARCFE而言，这篇新闻与单纯的“又有一块地卖了”不同。
我们真正关注的是：
为什么开发商愿意继续在Astoria追加布局，以及整个Queens住宅市场是否仍然能够吸引开发商、银行和机构资本持续参与。
从近期土地交易、建设融资，到已经交付住宅的后续融资，Queens不同阶段的房地产项目都在持续出现真实资本活动。
ARCFE背靠拥有近20年纽约房地产融资经验的iCross Capital。因此，我们判断房地产型EB-5项目时，也会把项目放到完整开发周期中去看：
土地是否合适、开发规模是否合理、市场有没有需求、建设资金是否能够落实，以及项目建成后有没有足够的市场承接能力。
这也是ARCFE持续跟踪纽约地产市场真正希望带给投资人的专业价值。
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