JPMorgan与纽约市HDC支持Williamsburg两项目1.629亿美元建设融资
- ARCFE-CN
- 7月28日
- 讀畢需時 3 分鐘
Slate Property Group与 RiseBoro Community Partnership已完成布鲁克林Williamsburg两处可负担及支持性住房项目的收购与建设融资。
根据《Commercial Observer》报道，开发团队获得了 1.629亿美元贷款，用于建设178 Montrose Avenue和73 Meserole Street两个项目。贷款由JPMorgan Chase发起，并由纽约市住房开发公司HDC安排。
除这笔建设融资外，整体资金安排还包括HDC提供的免税债券融资和贷款支持、纽约市住房保护与发展局的资金支持、税收抵免股权，以及用于居民服务和长期运营的相关计划。JPMorgan Chase同时为建设融资提供信用增级，并参与税收抵免股权投资。
两个项目将合计提供 312套住房，其中178 Montrose Avenue规划163套，73 Meserole Street规划149套。约60%的住房将面向曾经历无家可归的家庭，其余住房将以低收入家庭可负担的租金提供，户型覆盖单间公寓至三居室。
项目还将设置室内外休闲空间、健身设施、洗衣房，以及用于社会服务和行政支持的场所。项目完成后，RiseBoro预计将长期持有并运营两栋建筑，为住户提供物业管理和现场支持服务。
两栋建筑均采用全电气化设计，并配置热泵热水及制冷系统，同时按照专门面向可负担住房的Enterprise Green Communities Criteria绿色建筑标准建设。
项目用地由开发团队以名义价格2美元从Two Trees Management购得，同时Two Trees保留相关空中开发权。因此，2美元不能被简单理解为土地的市场价值，空中开发权的保留也是整体土地交易结构的重要组成部分。
为什么Williamsburg建设融资值得纽约房地产市场关注？
建设融资正式落实，意味着项目的资金来源和参与机构已经更加明确，相比单纯停留在规划或审批阶段，项目进入实际开发阶段的条件进一步完善。
对关注纽约房地产的客户而言，这笔交易最值得参考的一点是：大型项目通常不是依靠单一资金方完成，而是需要开发商、银行、城市住房机构、税收抵免投资方和长期运营方形成清晰配合。
EB-5投资人启示
1. 确认哪些资金已经正式落实。项目可能列出多种融资来源，投资人需要了解哪些资金已经完成交割、每部分资金用于什么，以及不同资金之间如何配合。
2. 土地价格需要与开发权和运营安排结合判断。名义土地价格较低，并不一定代表项目取得了低成本土地。如果原业主保留空中开发权，相关权益也应纳入整体判断。同时，还应了解项目完成后由谁持有、管理和运营。
投资人可以通过ARCFE的EB-5投资移民计划介绍，进一步了解区域中心投资的基本运作方式。
ARCFE专业相关阅读
了解EB-5投资移民的基本要求及区域中心项目的运作方式。
了解ARCFE的纽约房地产信贷背景及EB-5项目审查理念。
关注纽约第一顺位高级贷款EB-5投资机会
ARCFE从移民合规和房地产信贷两个维度评估EB-5项目，重点关注项目区位、资本结构、抵押位置和长期执行能力。
进一步了解位于纽约长岛市的Skyline Tower II项目。
进一步了解位于纽约法拉盛的壹号广场项目。
公共融资机构： 纽约市住房开发公司HDC
